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《高姿大厦评估报告-2016.3.3》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、上海陕西南路高姿大厦评估报告一、项目信息1、地理位置项目位于黄埔区（原卢湾区）陕西南路233号，1/10号线陕西南路站与9/12号线嘉善路之间，临近上海文化广场与绍兴公园。项目西临陕西南路、南临绍兴路、北临永嘉路，所在区域旧时为法租界，项目周边拥有众多历史优秀建筑及文物保护单位。商办产权，目前为汉庭快捷酒店。1、户型项目整体为三角形。2、体量项目为1-11层，产权面积3901.11平方米。1）商业共三层2）办公/酒店公寓为4-11层1、目前情况项目为续辉所有，该地块先抵押给农行，之后续辉作为债务人将项目通过上海银行抵押给东方资产公司。东方资产
2、已拥有标的2年。目前项目在租，包括汉庭酒店等品牌。Ø标的：高姿大厦3,901.11m²，其中商业976.99m²，办公2924.12m²Ø收购总额：12,000万,折合楼板价3.08万元/m²Ø付款方式：引进银行并购贷款（年利率：9%），一次性支付100%收购款项，取得所有标的房源的产权。Ø收购款之外的成本承担：装修改造费、原租赁方清退费、代理费用、营销费用、交易税费Ø税费及承担：办理收购的过户手续时所需要支付的交易税费由收购方承担；2、出让方案Ø方案一：变卖东方资产申请解冻标的后，按照约定价格进行过户。方案风险点：1、标的解冻后，至房产交易
3、中心提交过户登记材料后，交易中心承诺20个工作日完成过户；由于续辉负债情况，在此期间其余债权人对标的索权导致标的被查封的风险。2、东方资产要求递交过户材料后完成收购资金支付。Ø方案二：拍卖与东方资产商定方案，对参与拍卖人选进行准入条件的设置。方案风险点：无法锁定获取标的价格。一、地块周边情况分析1、地块周边现状无专用停车场，仅地面停车场约14个。2、区域供需分析地块附近可售项目不多，周边目前无住宅销售项目，写字楼产品旁边瑞金路日月光伯爵居。1、竞品市场分析l目前日月光伯爵居在售价格5.5-6万，小面积的达到7万以上，开发商月成交2-3套l华丽
4、家族汇景公寓二手价格在5.2万-6万元之间项目如住宅性质，价格肯定在10万-15万的价格，但办公性质的话价格话，项目价格在5万-5.5万左右（毛坯）。一、产品定位及建议从项目实际情况来看，已无法再分割做小，那项目有以下2种发展方向1、改建精品酒店（自持）房型割小，请特色室内设计师设计，相对有一定的市场2、重新精装修，按酒店公寓出售按此地段的价格，装修标准的成本在3800元/平米左右，对外报6000元/平米。装修标准（地暖/中央空调/新风/软水）厨房（mile等级）卫生间（高仪/唯宝等级）l商业可改成咖啡店或特色书店等小资二、产品面积、价格及销
5、售速度建议因装修成本无法进入土增税抵扣项，故每一套房的销售都签销售合同和装修合同两份合同。（1）方案一（营销部提供）：酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.41万元/平方米，装修价格0.6万元/平方米商业1-2楼，清水，价格预估在6.18万左右销售周期：2016年12月至2017年11月，共12个月销售方式建议中介联动为主（2）方案二（同策提供）：酒店公寓3-11楼，精装，清水价格5.5万，装修后价格6.5元/平米商业1-2楼，清水，价格预估在7万左右销售周期：共9个月一、测算（1）方案一（营销部提供）Ø指标类型套数建筑面积（m²）酒店公寓2
6、23295.3商业4605.81合计263901.11Ø开发周期2016年2017 456789101112123456789101112项目洽谈 获取项目 解押、清退及获取产证 招投标、设计和样板房售楼处施工 销售 Ø销售计划物业面积（m2） 2016年2017年2018年总计酒店公寓3295销售比例15%85%0%100%销量（m2)5052
7、,790-3,295售价(万元/m2）5.555.38 5.41销售额（万元）2,80515,017-17,821商业606销售比例29%71%0%100%销量（m2)174432-606售价(万元/m2）6.256.15 6.18销售额（万元）1,0872,655-3,742销售合计销量（m2)6793,222-3,901销售额（万元）3,89217,671-21,563回款额（万元）1,16718,9151,48021,563装修合同合计装修单价 --装修合同收入3031,674-1,977回款额（万元）1521,826 1,977回款
8、额（万元）1,31920,7411,48023,540备注：1、项目为二手房转让，考虑到改造成本不能进行增值税抵扣，销售时按照销售合同和装修合同签订，涵盖装修合同4
