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1、香港大学张五常教授谈深圳地产,,张五常教授是香港大学经济系主任编者按对香港的土地投资和发展有较深入的研究,,对深圳经济特区的土地开发问题也较有见解不久前应邀来深!座谈下面是他对深圳地,。产的一些看法供参考。深圳应该将土地以长久年期租出或卖出无论将土地卖给、过地权要十分。,第三明确每一幅地都应该有过地权,。。外商或本国的人士都有好处出售土地可以一举三得因。,但这种权利不能没有限制所以制定这方面的法律时要特,为卖地的收入足以应付改革过渡期间的财政困难∀而有了。,。别小心既然每幅地都要让人通过但又不能让人随意通过,这项财政收人就可以减低税收
2、及简化目前复杂的左抽右抽所,,,以在卖地时一定要先讲明通道在哪里或者讲明其他,。的制度这对生产及投资的意向是大有帮助的。,的土地有什么权利可以通过这幅地到达马路因为如果拍,深圳要出售土地首先必须制定一部完整明确的土地法卖的∃。而且,土地到不了路就不值钱如果没有预先在法律。,律因为法制的健全会使投资者对深圳特区的前途充满信上写清楚,卖地,,以后有的地到不了路政府又得要求前面,。心投资必然更加踊跃的地,这样,,。开路让它过前面的地就没有保障容易出乱子,。买主必须知道,,,第一地权必须明确他究竟买到什么#另外在卖地时还要讲清楚如果电灯公司或电话
3、公司要,买的人并不是买一幅地,。,。,实际上而是买这幅地上的使用权在该地上空架设电线买主必须允许这样买地的人就会,而地上的商品房则属,。深圳目前的土地属于国有于私有仔细衡量这种可能性的大小如果电灯公司或电话公司真的。,,。这种现象在欧美是不存在的因为欧美的法律所讲的地不要在他的地上架设电线他也就没理由埋怨了这样做可以,,。,。仅是平面的它包括上至天空下至地心所以在卖地之避免许多可能出现的争执,。前首先要讲清楚地底下可能掩有的矿物或石油的归属问题第四、土地要有规划,规划要有弹性。政府对于所有的通常来说,。。最好的办法是把地底下的矿物权给予买
4、地者如土地应该有大致上的规划所谓大致是指政府一方面要有规,买者就会少给好多钱,,。、果没有地底下的矿物权因为他得不划另一方面规划要有弹性政府应该规定哪区为工业哪。,、。到保障由于政府保留了矿物权政府就可以到这幅地下挖区为商业哪区为住家等用途∀可以规定楼房的高度层数。,,,、。,个洞大家都知道这种事情是不会发生的但是买主仍第五土地开发问题香港的土地开发是由政府搞的。。,然不放心深圳也是由政府搞五通一平在某种情况下政府开发方便、转。。∃,第二用途要讲清楚买主必须知道在什么情况下可一些但大致上说私人开发可以节省好多钱因为政府开以转用途#手续怎么
5、办#要不要补钱#补多少#要递交什么。,发经过太多中间人目前香港的土地开发政府开发的费用报告书。#到哪个土地法庭开审#要交多少律师费#这些问题比私人开发费用高一倍以上美国的经验表明私人开发土。都应该让买主大致上知道地,政府的收益更多。。。,,,,政府可以规定不给转用途但这当然不是一件好事因当然如果深圳要出售土地让私人开发搞五通一平,,。为如果市场发生变化买主一定要转用途就必须制订法律,讲明。,土地开发的管制措施管制得越严格,。,。,,,在转用途补地价方面香港和美国的做法不同在香港买地者给的价钱就越低但是管得太少又会没有规则,。,,,。转用
6、途要向政府交钱政府则尽可能多收在美国转用途各自为政形成混乱对附近的地产会产生不良影响美国。,,。,不需交钱如果你想转用途只要到法庭上说服判断用途的在这方面做得比较好它采取区别对待的办法例如私人,。,,人使他们相信你转用途所得到的益处大即可这两种做法要求修筑马路如果是公用马路几个城市的人都会开车通。,,,,,各有弊端香港政府采取收钱的办法其弱点是没有弹性过那么政府规定很严格甚至连路面的沥青厚度都有规。,。,,转用途的估价经常出错美国不交钱的办法虽然较有弹性定但是对于一些影响范围不大的小横路政府往往不会。。但缺点是难以知道哪一种用途对社会的
7、贡献大一些干预土地开发商自己会考虑这条路的质量对他的房地产特区经济%&∋(年第%期)∗。。会有什么影响久性的合约要比有年限的合约简单得多美国的地契比香港,因为香港的地契实际上是一张租约。而且,深圳在卖地时要考虑哪些土地由政府发展#哪些由私地契简单好多人发展#如果让私人发展,,能否允许发展商推行自,那么己有年限就要说明到期怎么办#要不要补地价补多少#因而的规章呢。。#这些都要讲清楚复杂很多第、收款方式。,最好是分期付款,,。,六卖地的收款方式第八资产转让极为重要深圳政府要出售土地就应而且首期收费会定得很低,比手续费多一点就行了。,。利息高
8、该允许资产转让并允许赚价如果没有自由的转让权+买,。,,“”,,低影响不大利息高则地价低利息低则地价高通常来说卖权,有效益的土地运用就会失去效能而遭遗弃因为,。,是容易解很多购买了资产或,低
