合肥城市庭院项目市场调研报告

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1、徽商城市庭院项目市场调研报告市场调研工作思路工作内容收集的数据进行的分析当地条件及地位项目各分部市场分析项目目标与地块资料合肥市宏观经济情况合肥城市发展现状城市总体规划合肥市房地产市场状况宏观经济背景分析消费者价值取向投资趋势分析住宅市场情况小区商业市场情况调查当前在售楼盘住宅、社区商业市场研究分析终端消费者价值取向项目整体实现的可能性分析基础资料结构导图宏观经济分析市场供需分析最终分析结论并由此得出的分析结论并由此得出的分析结论结构导图宏观经济分析市场供需分析最终分析结论宏观经济分析合肥市城市总体布局——以老城区为核心，向

2、东、北、西南三翼伸展，保持“多中心、组团式”的规划布局形态西南：居住、工业、科研、教育、旅游功能；行政划分为四个区土地面积596平方公里城市建成区面积148.3平方公里庐阳区瑶海区蜀山区包河区老城区：行政、商贸金融中心；东城对外交通、居住、工业及商贸区重点开发新火车站综合区及龙岗工业区北区：居住、工业、建材、仓库功能的综合区★合肥城市发展方向和区域的未来发展策略为本项目带来利好影响二环一环西南区东区合肥经济开发区北区老城区城市的发展-从中心向西南方向发展区域的发展-科教兴区、工业强区、三产富区、环境靓区”，是四个市级副中心之一的多

3、元结构中的组成部分宏观经济——经济快速发展能够支持房地产市场快速发展2003年合肥市477.78亿元，同比增长13.25%宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2003年合肥市人均GDP为10562元（1277美元）房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段；合肥的房地产业处于高速度发展期合肥的人均GDP为1277美元，其房地产市场处于快速发展期《资源来源：合肥统计年鉴》800-4,000US$4000-8,000US$

4、8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型合肥城市经济增长、人口的增加、城市化进程的加快，带动了房地产需求综合经济实力不断增强－人均GDP从1995年4118元到2003年增长为10562元，2004预计可达到17770元，增长率为13.9%城市建设面积从2004年170平方公里到2010年目标的280平方公里，发

5、展空间很大人口从2004年1６0万，2010年将达到300万；经验表明1人可以消化1平米/年，每年将有２０万的需求量增幅。城市化进程为45%，低于60%的中国城市化水平结构导图宏观经济分析市场供需分析最终分析结论市场供需分析合肥市房地产总体特征合肥市在售楼盘概况合肥房地产历年投资统计合肥市房地产自2002年下半年起，市场供应量开始放大，开发商竞相推出楼盘，以消化前期储备的土地，使市场竞争加剧；合肥房地产发展周期93、94年，国家进行宏观经济调控，压缩基本建设投资98、99年，开发商利润达到高峰，并储备了大量的土地99年下半年，合肥

6、市对土地市场清理。2000年，房地产降温2002年下半年，政府89号令、47号文件，房地产市场趋于规范，同时住宅供应开始放量。9394959697989900010203040506目前合肥市房地产投资周期为成长期→高速上升期，房地产市场的各项数字指标保持稳步攀升合肥市2004年住宅开发总投资约106.84亿元，同比上涨53.86%新开工面积614.18万平方米，同比上涨29.74%商品房竣工面339.4万平方米，同比上涨54.83%销售面积269.38万平方米，同比上涨40.66%图中2004均为前11月量数据来源：合肥市开发办

7、公室商品房市场十分活跃，商品房销售建筑面积为494.624万平米，比之2003年增长138.43%2004年住宅供需两旺，保持上升的良好势态，商品房销售面积较2003年成倍增长建筑面积为80~150平米的商品房销售势头良好，是合肥市市场主流数据来源：安徽商报合肥房地产市场小区规模、产品的形态得到不断的创新和进步,建筑类型格局突变，高层住宅占比上升在2004年1月份合肥市多层住宅的供应面积仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多层住宅的占比明显下降，其供应面积的占有率由原来的60%左右下滑了约20个百分点，而小高层、

8、高层住宅的供应面积则得到了大幅度的提高，特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多2004年1月12月各类型建筑面积比较2002年至2004年连续三年来，合肥市的商品住宅平均销售价格显著增长,价格区间较大，区域差距明显2002年至2004年连续三年来，