居住小区“地下车位管理费”探讨

《居住小区“地下车位管理费”探讨》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、居住小区“地下车位管理费”计算方法近来发生多起针对“地下车位管理费”的争议。为维护安定团结，有必要对“地下车位管理费”问题进行研究，以辨明道理，帮助有关机构和人员找到解决问题的合理途径。已购买地下车位的业主是否应缴纳“地下车位管理费”？应缴多少钱？这个问题须结合所在小区地下车库的具体情况来分析。1，居住小区按交通组织设计的分类居住小区按交通组织设计来分类，可分为“人车混流”和“人车分流”两大类：“人车混流”指的是小区地面道路既供人员行走，又供车辆通行；地面设有专用停车（场）位；居民可“驾车经地面道路直达所住楼房口”而不是“驾车出入小区必须经由地下通道”。目前我国采用

2、“人车混流”交通方式的小区居多。“人车分流”指的是小区地面道路只供人员行走，不供一般客车通行（货车、救火车、搬家车等特殊情况除外）；地面不设停车（场）位；居民用客车（或出租车）出入小区必须经地下通道抵达所住楼房地下入口，然后乘电梯到家。“人车混流”小区的地面道路常有汽车携尾气通过，甚至道路边常停满车辆，对居民行走和休闲多少有所影响。“人车分流”小区的地面道路平时基本无汽车通行和停放，无车辆废气排放，因此小区居民的行走安全度高，空气质量好，全体居民乐于在地面通道、广场和花园休闲游戏和交友，共享“人车分流”的利好。“人车分流”的小区必定有“地下车库”以满足客车进出小区和

3、停车需要。“人车混流”的小区不一定设地下车库，但现在新建小区多数也设地下车库以增加停车位数。考虑是否应收取和收多少“地下车位管理费”的问题时，首先应看该居住区是“人车混流”还是“人车分流”。两类小区在业主建筑面积分摊、地下车位建筑面积计算、地下车库的经常费来源等问题上有较大差异。理清这些差异，就能看清两类小区的“地下车位管理费”应有的差异。2，业主购房时建筑面积分摊“人车混流”小区的全体业主的客车都有权使用地面道路进出小区。没有购买（或分配或获赠）地下车位业主的客车一般不走地下通道。在这种情况下，开发商不能把地下通道、车库管理用房（办公、设备、厕所等）的建筑面积（含

4、配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）公摊给全体购房业主。因而“人车混流”小区的公摊建筑面积比例相对较小。“人车分流”小区全体业主的客车都无权使用地面道路进出小区，全体业主都享受“人车分流”的利好。没有购买（或分配或获赠）地下车位业主的客车也非走地下通道不可。在这种情况下，按照“谁得益，谁承担”的原则，开发商一般都把地下通道、车库管理用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）公摊给全体购房业主。因而“人车分流”小区业主的公摊建筑面积比例相对较大。从商品房买卖合同中一般都有针对公摊建筑面积和附属设备的附件。3

5、，地下车位建筑面积计算“人车混流”小区的没有取得地下车位产权或使用权的业主不需要承担地下道路、车库管理用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理设备等）的分摊。按照“谁得益，谁承担”的原则，这些建筑面积与设备器材都必须由地下车位分摊，因而每个车位应计的建筑面积较大。一个100车位的地下车库的建筑面积通常为3500—5000平方米，平均每车位的建筑面积为35—50平方米。“人车分流”小区按照“谁得益，谁承担”的原则，把地下道路、地下车库用房（办公、设备、厕所等）、柱子、墙体等建筑面积（含配套服务的照明、通风、安防和IC管理

6、设备等）都分摊给了全体业主。这些建筑面积与设备器材就不能再分摊给地下车位了，因而每个车位应计的建筑面积很小。“人车分流”小区已购买地下车位业主领到的车位产权证上列明的单个车位的建筑面积通常就等于车位的使用面积约12.5平方米。4，地下车库经常费处理地下车库的经常费指的是除建筑和设备投资以外为维持日常经营所需要列支的费用，包括IC卡识别、照明、通风、安防、通讯等系统和器材的折旧、维修、更换、补充，安保、保洁、管理人员的工资福利，水电热力消耗，以及增值税等财务费用等。按照“谁得益，谁承担”的原则，“人车混流”小区的没有取得地下车位产权或使用权的业主基本不使用地下车库，因

7、而不必分摊地下车库经常费。所有的地下车库经常费均应由地下车位分担，因而即使业主购买了车位，也需要每月分担相对较高的经常费。“人车分流”小区的所有业主（包括没有取得地下车位产权或使用权的业主）的客车都必须使用地下通道进出，并且所有业主都共享“人车分流”小区的环境利好。按照“谁得益，谁承担”的原则，地下通道的经常费理应由全体业主承担，具体而言就是全体业主通过缴纳物业费同时取得小区地面和地下通行权。各“人车分流”小区通常都会把地下通道与地面通道的管理共同纳入“物业管理合同”。凡是纳入“物业管理合同”的都是物业费包含的项目，也就是说：地下通道的经常费是纳入物业费的。物业