常州市荣亨商业地产项目地位报告

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1、常州市荣亨商业项目市场研究与商业评估报告第一章常州商业发展总体结构研究COMMERCIALDEVELOPMENTOVERALLSTRUCTURERESEARCH第一节常州商业发展的基础条件分析一、常州发展商业的自然优势分析1、常州区位优势常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，全市户籍总人口354.7万人。其中市区面积280平方公里，人口81万，人口密度比较高。2、常州交通

2、优势92常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈。常州有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港，作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。长江常州港万吨级通用码头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头也在建设中。常州民航机场通达北京、广州、厦门、深圳等国内20多个大中城市，并具备了开通中程国际航线的条件。邮电通讯可连接世界180多个国家和地区。常州已成为名副其实的交通枢

3、纽。今后国家高速铁路、城际轨道交通逐步建成以后，常州的区位优势会越来越显著。二、常州总体经济状况分析1、现阶段常州经济总量分析92图1—1：常州近年经济总量增长图常州经济总量近年增长很快，经济总量平均每年以15%以上的增幅增长，常州已进入经济高速发展的快车道。到2007年，全市实现地区生产总值（GDP）1880亿元，人均生产总值超过5800美元，而同期全国人均生产总值是2280美元，常州超过全国平均水平2.5倍。2、现阶段常州经济总体结构分析图1—2：常州近年经济总体结构图图1—3：全国经济总体结构图92分产业看，常州第一产业增加值63亿元，增长3.5%；

4、第二产业增加值1122亿元，增长16.2%；第三产业增加值695亿元，增长16.0%。产业结构得到明显优化，三次产业比重结构为3.4∶59.6∶37。同比上年，第一、第二产业比重分别比上年下降0.4个、0.8个百分点，第三产业比重比上年提高1.2个百分点。与同期全国三大产业中的第三产业相比，常州超过全国平均水平的1.5倍。中国商业化程度最高的上海，三大产业的结构比重分别是0.8%、47.3%、51.9%，三产发展水平是常州的1.4倍。3、常州产业和产品优势分析常州凭借发达的产业基础，初步形成了工程机械车辆及配件制造、输变电设备制造、汽车及配件制造和新型纺织

5、材料四大支柱产业；以及电子信息、新型材料、生物医药及精细化工三大新兴产业，并拥有软件、轨道交通车辆及部件、新型涂料、“三药”、新材料、精细化工等六个国家级特色产业基地。目前常州拥有“省著名商标”133件，拥有中国驰名商标10件。三、常州居民收入指标分析1、常州近年城市居民家庭收支指标分析92图1—4：常州近年城市居民家庭收支增长图近年来居民收入稳步增加，生活质量日益改善。全市按常住人口、户籍人口计算人均生产总值分别达43674元和52805元，按现行汇率折算分别超过5800美元和7000美元。2007年，常州市城市居民收入保持两位数增长，从收入构成看，工薪

6、收入、经营净收入和转移性收入均有所增长，工薪收入在家庭总收入中的主体地位依然稳固。2、工薪收入稳步增长工薪收入是城市居民家庭收入的主要来源，在常州市城市居民家庭总收入中所占比重达60%左右。2007年，常州市城市居民人均工薪收入达12606元，比上年增长15%，增幅比上年提高3.8个百分点。工薪收入的稳定增长，主要得益于经济的健康快速发展、企业效益的稳步提高以及多渠道就业政策的积极实施，去年常州市职工在单位获取的人均工薪收入达12507元，比上年增长15.9%。3、经营收入快速增长近年来常州市政府加大对私营个体经济的培育和扶持力度，城市居民的自主创业意识有

7、所增强，从事个体经营及非公经济的从业人员比例持续上升，使得城市居民家庭收入中个私经营收入所占份额不断提高。抽样资料显示，2007年，常州市城市居民家庭人均经营净收入2831元，比上年增长18.6%，占居民家庭总收入的比重达13.6%，较上年提高0.5个百分点。4、转移性收入显著增长92转移性收入，包括政府或社会对居民家庭的各种转移支付，以及居民家庭间的收入转移。近年来，常州市多次提高企业离退休人员的养老金标准，已从2004年的752元提高到现在的1025元。这使得离退休收入增长，成为拉动城市居民家庭转移性收入增长的主要因素。抽样调查显示，2007年常州市城

8、市居民人均转移性收入5227元，比上年增长21.4%，拉动居民家庭