项目报建知识

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1、项目报建审批事宜为各类建设项目提供规划咨询，并代办“控规调整”、“土地变性”、“规划意见书”、“设计方案审查”、“用地规划许可证”、“工程规划许可证”、“施工许可证”等规划审批手续。规划审批手续规划术语解释：   “用地面积”——项目建设所占用的土地面积。   “建筑面积”——建筑物的总规模。  “容积率”——建筑面积与用地面积相除得出的数。 “控高”——允许建筑物达到的最大高度。  “绿化率”——绿化面积占用地面积的比例。     “建筑密度”——建筑物基座面积占用地面积的比例，也称覆盖率。  “红线”——简单可理解为用

2、地的边界线。       “退线距离”——建筑物四边退让红线四边的距离。  “停车位”——停放车辆的位置和数量。         “间距”——建筑物之间的相互距离。  “遮挡”——分光线遮挡和视线遮挡，常见为南侧建筑对北侧建筑的日照遮挡。  “日照测算”——为保证被遮挡建筑的最低日照时间，而进行的一种计算。  “代征地”——由项目负责完成的但并不属于本项目的土地整理，常见为代征道路和代征绿地。 ●规划审批部门和权限划分：    北京市规划委负责各类建设项目的规划审批工作，市规委和区县分局的权限划分经常处于变动当中，目前的趋

3、势是权力向分局下放，大致分工为：中央单位、各大部委、军队武警项目，重大项目，由市规委审批，其它项目由分局审批，农民自建房由乡镇政府规划科审批。 7●规划审批程序：    工程建设从头至尾基本要办理6-9个规划手续，依次为：控规调整（符合控规不需）→规划意见函复（自有用地不需）→规划意见书→钉桩通知单→设计方案审查→用地规划许可证（自有用地不需）→工程规划许可证→开工规划验线→竣工规划验收。 ●规划手续与其它手续的关系：    一个项目要想合法建设，需要得到多个政府部门的批准，主要有：规划委的规划审批、发改委的立项审批、国土

4、局的用地审批、人防局的人防审批、消防局的消防审批、环保局的环保审批、交通委的交通审批，文物局的文保审批，建委的开工审批等等，程序繁杂。    但以上最主要的还是规划审批，一个项目能否建设，规划起的是一个“主审和决定性”作用，其它大致可理解为围绕规划展开的“副审”。 ●规划审批的标准和依据：    规划审批，也称为规划报批、规划报审、规划手续、规划报建等等，俗称“跑规划”。    所有建设单位都要追求自身项目的最大利益，这很正常，但作为城市管理者必须从宏观角度考虑问题，平衡各方利益，规划审批从某种角度上讲，是政府对建设申请方

5、过高期望值的一个理性回归。    一个项目能否通过规划审查，主要依据以下标准：拟建项目是否违背大的政治环境和大的建设政策，是否违背城市总体规划，是否超出具体地块的控规指标，申请程序、主体资格和报审材料是否符合要求，这些若都没问题，则规划审批方面不会有问题。 ●北京规划委概况：    首规委与市规委可看成是一个机构两块牌子，规委以前叫规划局，后升格为委，属位高权重机构，办事人员若说不出要见的人名，大门肯定是进不去的。    7与建设单位直接相关的处室是：建管一处，负责城区外自有用地项目；建管二处，负责城区自有用地项目；用地处

6、，负责非自有用地项目；总体处，负责城市、区县、乡镇总体规划的审查；详规处，负责控规调整；规划院，负责规划编制；综合处，负责接件发件。建设审批程序建设审批也称做建设报批、建设报建、办理建设手续等等，是指建设项目的所有政府部门的审批手续，俗称“跑前期”，涉及的审批部门大概有十几个，夸张点说需要盖章上百个，行话叫“跑前期、跑断腿”。    建设审批程序十分复杂，非业内人士要想把整个建设审批流程搞清楚，那可太费劲了，本身建设审批程序就繁杂，再加上不同项目又有不同的建设审批步骤，更加增加了建设报批程序的复杂性。    现举例说明建设

7、审批流程，项目条件是：中央单位、国有划拨自有用地、自筹资金、符合城市规划、建设科研楼、自用。    规委办理规划意见书→编写立项报告、可研报告，国管局办理立项批复→国土局办理用地预审→建委办理项目备案→地质勘探→设计招投标，完成方案设计，规委审查设计方案→人防办审查人防设计→消防局审查消防设计→编写交评，交通委审查交评（仅对需要项目）→编写环评，环保局审查环评→园林局办理树木伐移审批→文物局办理文保审查（仅对文保区项目）→落实各项市政供源方案→建委办理年度施工计划→档案馆办理档案登记→规委办理工程规划许可证→完成全套施工图

8、，审图机构审查施工图→建委办理施工、监理招投标手续→完成现场拆迁，三通一平→建委办理合同备案；节能备案；安全备案；质量备案；施工图备案手续→建委办理施工许可证→至此完成开工前全部建设审批手续。控规调整7什么是调整控规：    对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动，称作调整控规，也叫控规调整、规