衡水项目花香维也纳营销策划报告(上)

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1、衡水项目评估汇报项目解读与分析营销策划思路衡水地产市场分析衡水市位于河北省东南部东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界，户籍人口436万人。铁路：衡水境内有京九、石德、邯黄三条干线铁路在此交汇，使衡水成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的衡水火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、深圳、大连、武汉等全国

2、各大中城市的共计一百多对旅客列车。公路：石黄高速、衡德高速、大广高速，国道有G106、G307以及10余条省道贯穿衡水，与境内的县乡公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。京九铁路衡水市目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/衡水概况/衡水市按照“以人为本、以水为魂、以河为脉、以湖为韵、以业兴城”的原则，构建“水市湖城”城市空间发展框架。明确“打造中国北方滨湖休闲度假城”的定位。城市未来发展方向：以桃城为中心，主

3、要向南，靠近衡水湖；衡水城市未来的发展方向初步界定为以桃城为中心向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南发展文教、旅游服务和生活居住等职能。向西和向东适当控制发展。本案处于城市中心地带，坐享城市升级的优势带来巨大投资价值。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析营销策划思路/衡水发展方向/衡水房地产市场根据城市格局、城市建设发展和房地产项目的区域特点等方面因素，以及对住宅市场的调研结果，将衡水市区划分为开发区、河西区、滏阳河区域、

4、河东区和路北区五个主要区域，具体如下图所示：本案开发区板块河东区：滏阳河以东、南环路以北、京衡南大街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为衡水市老城区，老旧房屋建筑较多，发展较为落后。目前多为老旧住宅改造，在售项目主要以多层为主。目前该区域楼盘的现房价约为3500元/平米左右，期房价格为3000元/平米左右。路北区：主要指石德铁路以北的城区部分。该区域内污染型企业较多，如生化农药、石油化工、塑料、煤矿储备、印染等行业，并且配套资源较为缺乏，环境相对较差，区域内多层产品较多，多层产品均价约3000元/平米左右，高层期房价格为2800元/平米左右，高层现房

5、价格为3300元/平米左右。开发区：西环路以东、永兴路以北、前进街以西、石德铁路以南围合区域。该区域为省级经济技术开发区，是城市新兴区域，路况良好，但区域配套略显不足。区域内物业形式多样，多层、高层、小高层并存。该区域销售均价为3800元/平米左右，主力消费群体包括市区中高端客户及周边市县富裕阶层。本案位于河西区，河西区以衡百商圈为核心，是衡水传统且公认的衡水市中心，商业繁华，配套齐全，交通便利，主要指自前进大街以东、滏阳河以西、石德铁路以南及滏阳路以北的围合区域，积聚了衡水主要商业，如市百货大楼、市商贸中心、国美电器、体育休闲广场等。该区域市场认可

6、度高，区域内房地产项目星罗密布，是衡水各区域房地产项目最多的区域，该区域内楼盘品质参差不齐，整体销售均价约4100元/平米左右。滏阳河:区域包括河西区与河东区的一部分，随着滏阳河改造工程的逐步推进，消费者对滏阳河畔未来的居住环境和景观资源有较高的预期，自2009年底开始，该区域成为房地产新兴的热点区域，区域内楼盘多打景观优势，楼盘品质普遍较高且规模较大，销售均价居衡水各版块之首，约3900元/平米。目录衡水地产市场分析衡水城市概况衡水城市未来发展方向区域市场板块发展格局衡水下辖区县经济发展衡水房地产市场政策分析衡水市竞品案例分析市场总结项目解读与分析

7、营销策划思路/板块格局/衡水市区县GDP排名序号河北省排名地区人口主导产业147冀州市37万人汽车配件、化工、玻璃钢248深州市57万人棉、粮食、石油、天然气349景县50万人厨房设备，通讯器材，橡胶化工，机铁制造452安平县32万人丝网560枣强县37万人皮毛产业662故城县48万人皮毛皮革、玻璃钢、钢丝绳770饶阳县30万人农副果业、大棚蔬菜、饲养业883武邑县31万人金属橱柜、硬木雕刻、节水设备992武强县21万人化工、线缆、乐器、玻璃纤维1095阜城县33万人加工业、粮保器材业小结：通过对衡水GDP前十县的初步考察，可以根据城市规模、建设程度

8、、房地产发展程度、数据分析等将这些县划分为三个梯队：第一梯队冀州市、武邑县、深州市；第二梯队安平市、枣强县、