商业综合体运营管理

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1、商业运营管理21物业服务PARTONE3物业管理费的性质和收取213物业服务的内容和范围综合体物业服务的基本文件综合体从商业前期定位到开业过程控制45物业保险的购买和要点67日常运营中的物业管理内容紧急情况预案物业服务的内容和范围商业和住宅不同的管理服务内容不同的法律依据商业物业随行就市住宅物业按住建部制定的物业管理条例1)为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。2)本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维

2、修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。3)国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。4)国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。5)国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作住宅物业管理条例示例县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作商业体物业服务的具体内容招商阶段工程条件确认和技巧实例一：租户电量要求如何回复实例二：店招设计如何控制、二次装修阶段的监管(4)隐蔽工程验收(3)消防预审审图意见出具图纸提交竣工验收消防验收(1)(6)(

3、5)(2)、第三个阶段参与租赁合同谈判涉及物业管理部分的讨论并给予意见第二个阶段第一个阶段详细向租户讲解二次装修规定完成竣工验收和完整图则3物业管理费的性质和收取213物业服务的内容和范围综合体物业服务的基本文件综合体从商业前期定位到开业过程控制45物业保险的购买和要点67日常运营中的物业管理内容紧急情况预案综合体物业服务的基本文件租户二次装修指引租户手册界定了租户的权利和义务，也规定了商管公司物业服务的基本意涵（这部分内容在运营管理部分将详细讲解）是综合体开业以前租户二次装修阶段的指导性文件，规定了图纸、报建、消防、隐蔽工程、验收等全过程二次装修指引

4、3物业管理费的性质和收取213物业服务的内容和范围综合体物业服务的基本文件综合体从商业前期定位到开业过程控制45物业保险的购买和要点67日常运营中的物业管理内容紧急情况预案综合体从商业前期定位到开业过程控制理解无论何种体量的综合体，其过程呈现的三种状态招商控制和物业前期介入表开业后物业服务一览表二次装修及关键节点控制表三张表三表罗列3物业管理费的性质和收取213物业服务的内容和范围综合体物业服务的基本文件综合体从商业前期定位到开业过程控制45物业保险的购买和要点67日常运营中的物业管理内容紧急情况预案装修阶段的物业管理费收取标准物业管理费涵盖的服务范畴

5、和费用比例清洁服务保安服务设施设备维护保养营业或办公时间的空调服务为什么物业管理费不同于租金是不可以谈判的正常营运阶段物业管理费的涵盖内容为何要建立成本中心如何建立成本中心是衡量一个物业对于服务的付出及标准和收入之间的平衡关系的重要工具成本核算表为何要建立成本中心如何建立练习题：最低开业率计算1.商场体量10万平方2.商场得房率50%3.物管费收费标准50+5元/月/平方4.管理公司员工总额90万/月5.清洁公司外包服务费20万/月6.保安公司外包服务费30万/月7.商场总电费75万/月综合体租金、物业管理费、推广费不同的流向和性质推广费

6、--商业体正常的市场推广费用的来源租金--投资者回报物业管理费--维持物业服务水准停车场管理费--物业管理费的补充3物业管理费的性质和收取213物业服务的内容和范围综合体物业服务的基本文件综合体从商业前期定位到开业过程控制45物业保险的购买和要点67日常运营中的物业管理内容紧急情况预案物业保险的三个种类财产一切险的购买要素保险费=被保物标的*费率a.财产一切险的一般费率范围b.机器损失险作为主险还是附加第三者（公众）责任险的构成与财产一切险中的财产险部分的不同点a.利润损失险的定义和范围b.是否购买地震险和恐怖险第三者（公众）责任险2财产一切险31利润

7、损失险3财产&营业中断公众责任险利润损失险的定义和范围是否购买地震险和恐怖险3物业管理费的性质和收取213物业服务的内容和范围综合体物业服务的基本文件综合体从商业前期定位到开业过程控制45物业保险的购买和要点67日常运营中的物业管理内容紧急情况预案紧急情况预案一般情况下紧急事务的处理流程火灾发生时的处置流程水浸事故的处置流程儿童伤害或需要救助时的处置流程物业管理的SOPSOP目录日常运营中的物业管理内容租户外摆推广活动停车场管理收费管理月租和时租何为外摆?外摆的消防规范管理推广活动的舞台搭建和逃生通道以及用电安全管理292运营管理PARTTWO3POS

8、与银行的关联213运营管理分析的要素业态分布比例营业额数据获得的三种方式及其控制45市场推广活