第十三章 租赁合同

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1、第十三章租赁合同第一节租赁合同概述一、租赁合同的概念和特征（一）概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物给对方使用的是出租人使用租赁物并支付租金的人是承租人（二）特征1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。3、租赁合同关系属于债权关系，但同时具有某些物权特征。案例李某与刘某于1996年2月6日签订了一份房屋租赁合同。合同中约定，李某将两室一厅房屋1套出租给刘某，租期为3年，月租金500元。后，李某欲投资于某商业项目，但一时资金周转不开，遂向陈

2、某提出以这套两室一厅的房屋作为抵押，向陈某借款8万元，并告知其该套房屋已出租的事实。陈某表示同意。双方于1996年11月5日签订了抵押合同，合同约定：若李某在1年内不能还清借款，则将该套两室一厅的房屋作价转让给陈某，并办理了抵押登记手续。1997年11月，李某因经营发生亏损，无力偿还8万元的借款。12月2日，李某于陈某又达成了一份协议，约定将房屋作价8万元转让给陈某，冲抵全部债务。12月10日，李某与陈某到房管部门办理了产权转移手续。12月12日，陈某正式通知刘某，李某已将房屋产权转移给他，他要自己搬进来住，希望刘某在年底以前

3、搬出。刘某提出租赁期尚未届满，其有权继续租用该房屋，不同意搬出。双方不能达成协议。陈某遂于1998年1月6日向法院起诉，要求宣告原租赁合同失效，责令刘某腾出房屋。问题李某于刘某签订的租赁合同是否因该租赁房屋归陈某所有而失效？二、租赁物1、租赁物应当时耐用消费品而不是易耗消费品2、应当时独立物而不是附着物。3、应当是特定物，而不是种类物。4、应当是有形财产。三、租赁合同的分类（一）不动产租赁合同和动产租赁合同（二）一般财产租赁合同和企业租赁经营合同（三）消费性租赁合同和经营性租赁合同（四）定期租赁合同和不定期租赁合同定期租赁，当

4、事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”（《合同法》第232条）。这里强调的是出租人要给予承租

5、人一定的宽展期。一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限；二是推定为不定期租赁。包括三种：1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。2，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（《合同法》第215条）。3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（《合同法》第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。案例甲建筑公

6、司与乙建筑公司达成口头协议，约定乙将其1台吊车出租给甲建筑公司，租赁期限为6个月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4个月时，要求甲建筑公司于5日内返还吊车，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租赁合同未采用书面形式无效为由诉至法院，要求甲建筑公司返还吊车。问题：甲建筑公司是否因合同未采取书面形式无效而应将吊车返还给乙建筑公司？四、租赁合同的主要条款“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（《合同法》第213条）。（一）租赁财产（二）租赁财产的用途（三）租赁期限（四）租金及其

7、支付期限和方式（五）租赁物维修（六）违约责任第二节租赁合同当事人的义务和权利一、出租人的主要义务和权利（一）主要义务1、租赁物交付及保持义务。“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”（《合同法》第216条）2、出租人的维修义务。出租人的维修义务实为其保持义务的体现。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因

8、维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”3、权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使