欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:40723561
大小:111.00 KB
页数:66页
时间:2019-08-06
《七大经验助解住房难题》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、七大经验助解住房难题政府是责任主体 现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾,都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休,开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种:一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”;另一种是从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控,使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变,尤其自2005年以来,美国模式成为中国地产圈内的高温词汇,
2、国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”,目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。 香港模式 “一条龙”式垄断游戏 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性,目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式 香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等,通常由一家企业独立完成,堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一,主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点:七大经验助解住房难题政府是责任主体 现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸
3、多矛盾,都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休,开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种:一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”;另一种是从融资、买地、建造,到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控,使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变,尤其自2005年以来,美国模式成为中国地产圈内的高温词汇,国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”,目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛
4、。 香港模式 “一条龙”式垄断游戏 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性,目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式 香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链,投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等,通常由一家企业独立完成,堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一,主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点: 地皮最值钱。香港拥有660万人口,却只是1070平方公里的弹丸之地,而作为人口高密度最高的上海,1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中
5、国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言,有地才是生存的硬道理。 项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式,作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头,行业集中度相对较高,有利于资源的优化配置,正由于此,前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。 获取土地是第一要义。政府高度垄断土地,大开发商高度垄断市场,房地产发展商占有了最具稀缺性的土地
6、资源后,其他行业和社会财富自动聚拢而来,想不赚钱都难。香港不同于美国,地少人多、寸土寸金,拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。 融资渠道相对单一。总体来说,香港地产商大型化、财团化之后,其自身财力已经比较雄厚,然后通过银行贷款和预售款,基本就能满足开发经营需求,没有太大动力进行多元化融资。 期房预售制。1953年,在香港严重供小于求的卖方市场下,霍英东首创卖楼花的游戏规则,期房预售使得开发商除银行贷款外,又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。 美国模式 敛聚暴利门都没有 通过
7、严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式 美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是: 土地自由供应。理论上讲,在1990年日本地产泡沫最大的时候,如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国,由此我们可知当时日本地价之高,美国地价之低。如果再追溯一下历史,当年美国西部大开发时,只须交纳1
8、0美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩,只要定居和开垦5年,土地就永远归私人所有;由此形成美国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控。 专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调
此文档下载收益归作者所有