资产评估课件

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1、二、功能性贬值及估算   功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。   通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：   1．将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。   2．计算二者的差异，确定净超额运营成本。   3．估计被评估资产的剩余寿命。   4．以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：  功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：       功能性贬值=复原重置成本—更新重置

2、成本 三、经济性贬值及其估算   经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。娄资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。   四、成新率及其估算   成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有以下几种。   1．观察法，即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，以判断确定被评估资产的成新率。   2．使用年限法，即根据资产预计尚可使用年

3、限与其总使用年限的比率确定成新率，计算公式为：   3．修复费用法，即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本（再生产价值）的百分比确定成新率，计算公式为：   评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的。这是因为：   第一、折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。   第二、折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。   第三、折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。   第四、资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实

4、地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。 五、运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析   （一）运用成本法评估资产的程序   运用成本法评估资产一般按下列程序进行：   1．确定被评估资产，并估算重置成本。   2．确定被评估资产的使用年限。   3．估算被评估资产的损耗或贬值。   4．计算确定被评估资产的价值。   （二）成本法的优缺点   采用成本成法评估资产的优点有：   1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理。   2．有利于单项资产和特定用途资产的评估。   3．在不易计算资产未来收益或难

5、以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。   4．有利于企业资产保值。   采用成本法的缺点是工作量较大。   第三节 收益法   一、收益法及其适用的前提条件   （一）收益法的含义   收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。   采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。   （二）收益法应用的前提条件   应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：   1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未

6、来期望收益的单项或整体资产。   2．资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。 二、收益法应用的形式   收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况。   （一）资产未来收益期有限的情况   在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值，基本公式是：    式中： ——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时， 中还包括期末资产剩余净额；      n——收益年期；      r——折现率。   （二）资

7、产未来收益无限期的情况   无限收益期的情况下，有两种情形：   1．未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：       资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率   有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，   各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：   第一步，预测该项资未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。   第二步，通过折现之和求取年等值收益额。   因此，    其中： 为各年现值系数，可查表

8、求得。   第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。