资产评估中需讨论事项

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1、资产评估中需讨论事项一、关于资产交易的税费资产交易税费主要是指房地产转让涉及的税费，主要有：•营业税及附加（营业税5%，附加为0.6%）•土地增值税一手房和二手房•契税•所得税Ø目前的处理方式:评估对象为单项资产，评估结果为该资产的市场价值，不考虑交易税费。原因：评估对象是单项资产，而资产交易税费是资产交易双方需考虑的事项，资产市场价值的定义是不包含交易税费的。Ø目前的处理方式:评估对象为股权（股东权益价值），采用成本法评估时，是按资产类别来分析是否需考虑交易税费。由于评估对象为股权，而采用成本法评

2、估仅是确定股权价值的一种方法，故在确定各单项资产价值时应从企业（资产所有者）的立场进行分析是否需交纳交易税费u作为存货：企业拥有存货的目的是为了出售并获取利润，故从出售获利的思路进行分析，为获取利润需交纳的所有税费（包括所得税）均应予以扣除。u作为固定资产：企业拥有固定资产的目的是利用其进行生产经营，故从拥用（购建）的思路进行分析，购建固定资产所需交纳的税费需加计（如契税，当为自建固定资产，则加计契税。）u作为投资性房地产：比较复杂，应按其目的进行分析。投资产房地产包括（一）已出租土地使用权：以持有

3、为其目的，按固定资产思路确定，不扣除;（二）已出租建筑物：以持有为其目的，按固定资产思路确定，不扣除;（三）持有并准备增值后转让的土地使用权：以出售为其目的，按存货思路确定，需扣除。Ø交易税费的实质：•对资产按出售的思路考虑•按购建的思路考虑Ø其结果差异较大，实践中遇到：•评估股权时，对不需要的房地产予以出售（先出售，再评估）•公司进行清算，即按清算模式进行评估二、关于资产评估增值的所得税问题Ø资产评估增值的所得税问题是指评估对象是股权存在的讨论问题：市场法：是以参考公司的股价为基础直接确定股权价值

4、，将股权作为单项资产进行评估的，一般不涉及所得税问题。收益法：是以净现金流量（税后利润＋折旧与摊销）折现的方式直接确定股权价值，也是将股权作为单项资产进行评估的，一般不涉及所得税问题。成本法：是一种间接确定股权价值的方法。即将企业所有资产、负债分别进行评估，并以资产价值－负债价值＝企业价值，进行确定股权价值。Ø在确定单项资产评估价值时涉及增减值问题，也应涉及评估增减值的所得税问题（主要是在投资性房地产、固定资产的评估增减值）•操作惯例：不考虑评估增值的所得税。－－－国有企业改制时的规定•目前行业内有

5、倾向认为需要考虑评估增值的所得税•原因：会计准则中已考虑了：当固定资产、投资性房地产、无形资产等长期资产存在减值时，计提减值并扣减所得税（递延所得税资产）•相对应，当评估资产存在增值额时，应当考虑评估增值额所对应的所得税（扣减）。三、关于流通性折扣问题n流动性：即在一定时间内完成交易所需要的成本。若某资产能以可预期的价格迅速出售，则该资产具有流动性n非流动性：整个企业的所有者缺乏把他的投资在一个合理和可以预见的低成本下很快地转换为现金的能力n缺乏市场流通性：企业非控股股权的所有者缺乏把他的投资在一个

6、合理和可以预见的低成本下很快地转换为现金的能力n缺乏流通性折扣：适用范围：非控股股权交易折扣内涵：与参照上市公司的流通股交易价格而得到的价值折扣流动性折扣的评估：目前主要采用实证统计分析方法四、关于控股权溢价和少数股权折价问题Ø控股权溢价和少数股权折价遇到的实际问题是:•控股股东享有许多非控股股东所没有的,非常有价值的权利•49%的股权与51%的股权之间的价值差异只有2%吗？•通常认为,控股股东有能力对整个企业的经营结构、企业的经营方针政策起决定性作用，所以更有价值.•控股权溢价和少数股权折价的评估

7、：目前主要采用实证统计分析方法