贾汪项目市场研究报告

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1、贾汪项目市场研究报告2010-08-12目录：一、徐州贾汪区宏观经济环境分析二、整体市场盘点与预测三、徐州市场盘点四、贾汪市场盘点五、本项目整体议案六、产品定位及魅力化产品策划城市定位代表着城市的性质和发展方向，随着经济和社会的发展，城市性质会出现演变。当贾汪煤矿开始出现资源枯竭的现象，贾汪的城市就面临着转型和重新定位。贾汪总体规划的城市性质为：徐州市外围重要组团、沿东陇海产业带重要的工业商贸城市和新兴的山水园林城市。一、徐州贾汪区宏观经济环境分析1、区域性质2、地理环境贾汪地处东经117°17～117°42，北纬34°17～34°32，位于徐州市东北苏鲁两省交界处。全区总面积690㏎2，

2、耕地面积44万亩，其中山丘区耕地面积26.66万亩。北依齐鲁大地，南连淮北平原，西距“五省通衢”徐州38公里，东距新亚欧大陆桥东桥头堡连云港150公里，区位十分优越。贾汪区南部系黄泛冲积平原，地势平坦；北部为丘陵山区，有主要山峰55座，其中大洞山海拔361米，为徐州市境内第一高峰。境内有京杭大运河、不牢河、大寨河、屯头河、二八河、引龙河、淤泥河、排洪河等主要河流；另有柴窝、小南湖水库。3、区域交通贾汪四通八达,徐贾支线与京沪线、陇海线等铁路大动脉相接,“黄金水道”京杭大运河纵贯全区。沿岸港口20余个，年吞吐量800万吨，310、206国道在贾汪交汇，104国道从西侧穿过，大型民用观音机场距

3、贾汪仅30公里，航空班机可直达北京、广州、上海、深圳等地。4、行政区划贾汪区辖2个街道、7个镇：老矿街道、夏桥街道、贾汪镇、青山泉镇、大吴镇、紫庄镇、塔山镇、汴塘镇、江庄镇。5、历史沿革1948年11月8日，贾汪解放后，为铜山县人民政府驻地，贾汪为铜山县第一区。1952年铜山县政府迁出，成立徐州市贾汪矿区。此后又历经徐州市郊区贾汪镇、徐州市贾汪镇、徐州市贾汪矿区几次改制，直至1965年11月始定名为徐州市贾汪区，沿称至今。其辖区范围几度更迭。1993年12月27日，区划调整后，贾汪区为全省最大的城区，1995年经江苏省人民政府批准，贾汪区行使和享受县级经济管理职能和权限。附：徐州市贾汪区城

4、市总体规划6、区域人口贾汪区位于徐州市主城区东北部，区间距离约35公里，地处苏、鲁两省交界处。2009年全区总人口50万人。全区设7个镇3个办事处、1个经济开发区。城区面积约26.25平方公里，城市总人口约10万人。贾汪区目前房价与（徐州）市区相差较大，但其涨幅却是最快的。2003年前后，房价在1000元/㎡左右，且于当时购房，相关单位尚能给予1-2万元的经济补助，目前房价在2400-2900元/㎡左右，但居民的收入并无明显变化，故而使得其价格的抗性有所增加。御龙山水、河畔花都、久地雅苑、学仕园等近十个项目集中在贾汪10余平方公里的区域，其开发热度迅速提高.二、整体市场盘点与预测1、行业层

5、面要闻（2010年6月—2010年8月）1）在“新国十条”影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”，已让人们看到了写字楼市场的回暖。4大城市甲级写字楼租金在4月份已大幅回升，涨幅达到2%左右，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右，4大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响

6、下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。与投资者相呼应的是，目前不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。在新的政策环境下，从首付、利率、回报率等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时，我国经济已重回增长轨道，就业环境也在好转，商业地产向上增长的外部环境已经具备。2）由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。《指导意见》指出，近年来，一些中等偏下收入住房困难

7、家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。这部分游离于中国住房保障制度之外的住房困难群体通常被称为“夹心层”。解决“夹心层”的住房困难是各级政府的责任。当前，如果全部依靠扩大廉租住房、经济适用住房覆盖面，一方面财政无力承受；另一方面，部分“夹心层”群体随着收入增长，几年后将具备通过市场解决住房的支付能力，对政府保障的需求是