国税发(2009)31号

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1、2009年3月6日《国家税务总局印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称“新31号文”）正式下发，并从2008年1月1日起执行。与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称“原31号文”）相比，则进一步规范了从事房地产开发经营业务企业的企业所得税纳税行为，更加有利于强化房地产开发经营企业的所得税征收管理。这两个31号文件，既有许多共同之处，又有许多不同之处，现将其主要异同点分析如下： 房地产开发企业所得税处理新旧对照表  房地产开发企业所得税处理新旧对照表原31号文新31号文异同

2、点分析一、已经完工开发产品的条件二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二)开发产品已开始投入使用。　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。共同点：三个条

3、件相同。不同点：新31号文对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外”的开发产品。并且将完工开发产品认定条件由原来的一般表述上升到“总则”。二、核定征收方式的认定九、关于征收管理问题（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3、擅自销毁账簿的或者拒不提供

4、纳税资料的；4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。共同点：依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形对以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理，这是为防止房地产

5、税收流失的一种征管补救措施，新旧两个文件都明确“不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理”。不同点：新31号文直接依据《中华人民共和国税收征收管理法》规定的情形，取消原31号文的列举方式，这样执行起来依据更加充分。并且将征收管理问题提升到“总则”里来加以表述，依法治理房地产开发经营业务企业所得税的意图可见一斑。6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。三、开发产品销售收入的范围认定二、关于完工开发产品的税务处理问题（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、

6、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。共同点国税发〔2009〕31号 全文有效   成文日期：2009-03-06各省、自治区、直

7、辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。二○○九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理办法　　　　　　　　　　第一章  总则　　第一条   根据《中华人