论我国住房抵押贷款保险的性质

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1、论我国住房抵押贷款保险的性质——由一桩住房抵押贷款保险诉讼案引发的思考首都经济贸易大学李文中【摘要】现阶段，住房抵押贷款保险在我国有其存在的必要性。它在为贷款银行提供保障的同时，也让抵押人受益。它得到法律、法规的认可并受其约束和保护，银行和保险公司经营住房抵押贷款保险并不是一种不正当竞争行为。一些深层次原因导致了人们对住房抵押贷款保险的误解。【关键词】住房抵押贷款保险不正当竞争行为垄断结构垄断行为2002年11月13日，文某向中国银行南坪支行，申请办理个人住房按揭贷款，贷款金额为25万元。银行工作人员要求她先办理住房保险，后签借款合同。文某

2、认为这是强迫保险，不符合国家法律法规，遂予以拒绝。银行则拒绝贷款。最后，文某只好到中国太平洋财产保险公司南坪支公司签了个人住房保险合同。为表明自己是被迫，文某在借款合同中写下“为了借款而被迫接受格式化保险，并非本人意愿。”最后，其向银行缴了4500元保险费后，才获得了25万元的住房贷款。2003年1月12日，文某以强迫购买住房贷款保险为由，将中国银行和太平洋财产保险公司告上法庭。其诉讼理由有三：1、保险公司擅自为原告申请投保并填写投保单，违反了《中华人民共和国保险法》第4条规定的“自愿原则”，构成强制保险。2、按照中外保险的原则是谁投保，谁

3、受益。而个人住房贷款合同上明确规定：“本保险的第一受益人是中国银行”，而非掏钱买保险的她。投保人既然无获赔的权利，也就丧失了投保的意义。3、银行在办理“个人住房按揭（抵押）借款合同”时，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”的规定。这一案件具有很强的代表性。2002年4月，国家工商管理部门曾根据《反不正当竞争法》第六条、第十二条就反垄断曾进行过一次专项整顿活动，当时银行和保险同电力、铁路、邮政相并列，被列为垄断行业，成为整顿的对象，并在社会上引起强烈反响。其中“

4、银行贷款买房需买保险”是将银行和保险公司列为整顿对象的最主要的理由，上海市12315投诉热线在宣布接受市民对垄断行业的投诉举报后，此项投诉位列第一，占投诉总量的三成左右。一时间各大媒体对住房抵押贷款保险是口诛笔伐，大有“痛打落水狗”之豪情。“办理住房贷款要求先买保险”真的就属于不正当竞争行为吗？本文欲就我国的住房抵押贷款保险的性质、人们对其误解的原因及其未来的发展方向发表一点自己的陋见。一、我国住房贷款保险的性质1、住房抵押贷款保险是银行防范金融风险的需要根据《中华人民共和国担保法》第三十三条和《城市房地产抵押管理办法》第三十六条的规定，用

5、于抵押的房屋应该由抵押人占用和管理。而个人住房抵押贷款的期限普遍较长，短的几年，长的甚至达到几十年。在此期间，抵押房屋有可能由于某（几）种原因而损毁或灭失，使贷款银行（抵押权人）面临着贷款受损甚至无法收回的风险。首先，《城市房地产抵押管理办法》第三十九条第2款规定：“抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。”显然，一旦抵押房屋在抵押有效期内由于各种自然灾害和意外事故或第三者的行为而损毁或灭失，就极有可能使抵押权人的贷款受到损失，甚至无法收回

6、。其次，虽然《城市房地产抵押管理办法》第三十九条第1款中规定：“抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。”但是如果抵押人没有其他合法的抵押物“重新提供或者追加”，同样可能使抵押权人的贷款受到损失，甚至无法收回。因此，银行有必要采取适当的措施来防范这一风险。而要求抵押人购买住房抵押贷款保险就是一种非常有效的措施。保险公司正是为了满足银行这一需求而开发了相应的住房保险和保证保险。2、银行要求抵押人购买保险是现阶段的必然选择。从理论上来说，与高风险相伴的是

7、高收益。银行完全可以不要求抵押人购买保险，而通过提高贷款利率作为自己承担风险的对价。说得通俗点就是银行可以通过提高利率的办法，将原本由抵押人承担的保险费以利息的形式变成自己的收入，然后自我承担抵押物可能受损或灭失的风险（这也就相当于银行为自身提供了一份保险）或自我购买信用保险将风险转移出去。但是，现阶段我国的利率市场化程度还很低，银行的绝大多数存贷业务的利率由中国人民银行公布，各商业银行基本无权变动。尤其是根据《个人住房贷款管理办法》要求个人住房贷款利率按法定贷款利率减档执行，使得银行承担较大的风险，却不能通过提高贷款利率来加以化解。另外，

8、当前我国经济中有效需求不足，发展速度放缓。为了刺激经济增长，国家先后采取了积极的财政政策和稳健的货币政策。自1996年开始，中国人民银行已经8次下调银行存贷款利率，使得存贷利差缩