安徽三足置业投资发展有限公司

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1、——安徽三足置业投资发展有限公司通和时代公寓营销策划报告一、合肥市场与宏观经济概况合肥市总面积7029平方公里，总人口478万，其中城中心总面积838平方公里，建成区224平方公里，人口240万，划分为九个房地产板块城市概况合肥市城区地图政务区观点1目前合肥房价已进入调整期，短期内整体均价上涨空间有限，但个别优质产品仍然会实现价格突破近几年内市场供应量大，短期内供大于求，供求关系决定价格走势诸如碧桂园等品牌开发商低价启动项目，将对房价起到平抑作用房地产政策调控、货币政策收紧，融资渠道受限，使得开发

2、商对资金回笼的速度要求更为迫切，从而限制价格的快速上涨观点2合肥房地产市场将进入产品与品牌的竞争时代，产品创新与品牌积累可以实现溢价，并树立价格标杆合肥市住宅市场现状与未来发展的几点研判：在品牌开发商创新理念指引下，将会有更多项目依赖自然景观优势或产品创新拉开与周边楼盘的档次，大胆走“豪宅”线路，以满足高端消费需求观点4受政策及市场供应压力影响，快速走量、低利润率的开发模式将会被越来越多的开发商所接受，成为房地产开发的主流模式观点3近两年来众多外地品牌开发商争纷拿地、抢滩合肥，品牌开发商的进驻带来

3、了产品创新，提升了合肥房地产整体开发水平121213122万科楼盘绿地楼盘华润楼盘绿城楼盘万科皖安地块，占地10万，建面39万万科江淮地块，占地11万，建面42万，计划08年10月入市1万科江淮地块2万科皖安地块1幸福里，28万平米，去年8月入市2澜溪镇1国际花都2绿地·蓝海44绿地·赢海3海顿公馆1桂花园2百合公寓3新绿园4房地产特征分析外地知名品牌开发商引入的产品创新，受到合肥消费者大力追棒，合肥购房者对于创新产品的接受力比较强空中庭院，计一半面积，可隔成一间房间空中庭院大露台景观创新绿城桂花

4、园：以舒适精致的园林景观设计，升级了合肥人购房居住理念，该项目被消费者热棒户型创新华润幸福里：户型设计引入深圳户型设计元素，为消费者带来了实惠，提升了居住的舒适度，该项目户型被购房者普遍赞誉理念创新绿城海顿公馆：将科技智能化技术引入住宅设计，以科技提升居住品质。大力推广精装修住宅，精装住宅价格突破1万元/平米！房地产特征分析除少数外地品牌开发商外，本地开发商很少通过产品创新及产品力的塑造树立价值标杆，高端消费存在较大潜力房地产特征分析绿地集团：海顿公馆项目，智能化创新，均价6800元/平方米，高出

5、周边楼盘近1500元/平方米以上，销售态势良好华润集团：澜溪镇，依托蜀山风景区，产品引入挑高阳台、空中庭院等新概念，单价达到5500-9000元/平方米，是华润在合肥树立口碑的奠基之作华润集团：幸福里项目，户型创新，上市即以6000元/平方米均价高开，单价高出周边楼盘近千元，受到购房者热捧。绿城集团：百合公寓项目，注重产品品质、环境塑造及细节的把握，以整体均好性受到合肥消费者欢迎，在合肥市场树立了良好的口碑，均价6300元/平方米二、时代公寓自身分析本案所处区域分析北半区南半区针对本项目所在地黄山

6、路版块，我们将其分割为2个半区，即北半区和南半区。如图示，黄山路以西云集了象颐和花园、新华学府春天、大溪地等先期开发的楼盘；黄山路以南则雄踞了如百合公寓，香樟雅苑，以及稍远大盘学府名都和光明世家。新旧名盘争相角逐黄山路版块，这就给这一区域楼盘形成了前所未有的激烈竞争态势，誰将在潜山路脱颖而出？请记住狄更斯的那句开场白吧：这是最好的时代，也是最坏的时代！竞争版块分析以黄山路为界，东片区是毗邻合作化路及安徽大学；而西片区则云集了诸如大溪地、新华地产、颐和花园等大盘衬托下的成熟居住区；其周边配套设施较为

7、完善，拥有良好的学区教育环境，是本案的所在区域，同时也是最大竞争区域。关键词：成熟黄山路以南区域则集中了绿城百合公寓、香樟雅苑、华润幸福里、城市天地等一系列大盘，不论从规模效应还是从市场前景来说，黄山路南片区都是购房者最热门的区域。关键词：热门本案SWOT分析优势：地段：黄山路板块，成熟地段，50中学区总价：24万左右的总价，利于投资周边生活配套设施成熟；劣势：尾房具有一定的抗性；公寓商住为一体，单价较高；项目淡出市场较长，新客户认知度不高机会：享受合肥整体价格增长利用前期老客户的资源快速启动市场

8、年轻置业者及以学区为主要购买点威胁：合肥整体房地产市场竞争更为激烈，楼市将进入一个优胜劣汰的调整期价格敏感性提高，客户更为挑剔。本案卖点梳理地段升值潜力准现房黄山路版块成熟地段20～30元/㎡租金准现房销售未来居住中心投资回报率小区日益成型教育配套50中分校望子成龙，教育为先。三、时代公寓尾房瓶颈三大瓶颈作为尾盘，建筑质量疑问根深蒂固市场推广力度薄弱不通天然气，单价过高尾房能买吗？？？包装成旧——工地围墙破旧，指示标识不明确；包装成旧——销售中心比较隐蔽，无导示牌四、时代公寓尾房营