企业财务指标体系分析的初步思路

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1、企业财务指标体系分析的初步思路上周在港大的课程中，学习的内容是《财务与管理会计》，老师花了比较大的篇幅讲解如何分析一家企业的财务报表，并在课堂中做了演练。思考一下如何学以致用，做为一名顾问往往需要对客户背景资料进行分析，而财务年报也是一个非常重要的分析途径，如何去解读一家房地产企业的财务报表呢？ 基于这个设想，初步找到了一个财务报表的分析模型，如下表所示： 这全部是从财务视角分析的指标集，包含如下五大类指标：1、规模性指标：这个指标决定了企业的“江湖地位”，往往是“面子”型指标，众多地产企业排名也是

2、使用这个指标去的，使用不同的排名指标，各大房企的名次可能会有一些变化，但如果能够进入到这个榜单，一定是地产行业的“大鳄”了。当然，如何做规模性指标的目标设定，这也是一个比较有水平的事情。一般来说有几种做法： 1）老板拍脑袋说了算，每年设定50%的增长率，其它的事情由CEO带领着管理团队想办法了，老板不管这事，这是投资型企业老板常用的招； 2）基于目标的指标设定：设定目标时，考虑到了历史，这是一个不小的挑战，初步的思路是：预设一定年度营业收入目标（如100亿），基于这个目标，要对历年的营业收入做分析，

3、看一下完成相应的营业收入需要完成预售金额是多少、土地费用是多少、开发费用是多少、需要多少筹划资金、资金从哪来等问题，将这个营业收入目标分解为相应的资源需求；当然，还需要做另一个层面的分析，这就是业务指标的分析，分析的思路为：完成这个营业收入，需要销售多少平方的楼？平均价格是多少？，要实现这些楼可售，需要竣工多少楼？已有库存是多少？再从竣工倒推到已开工的项目是多少，对项目的整体进度要求是怎么样的？如果还没有开发，土地储备够不够，需要增加多少土地储备？一系列的分析过程就得到了年度的业务运营指标了。 2、

4、盈利性指标：这对于地产企业而言，是一个“过日子”的指标，日子过的是不是够滋润，就要看盈利指标了，这两个最直接的指标就是成本利润率、净利润率。以招商地产为例，其制定的新十年战略目标是“跨越发展”，要求快速发展的一个前提就是“成本利润率”不能变，这也是一个大前提。 3、效率性指标：在这张图的原文中，将存货周转率、资产周转率、净资产收益率说为规模性指标，不太清楚是笔误还是怎么的，我在这里理解这三个指标为“效率指标”，这三个指标背后往往反应的是企业的经营效率。下表就是2006--2009年度，龙湖地产与仁恒

5、地产的总资产利润率、净资产收益率指标的对比分析，可以看到，龙湖地产不愧以“运营制胜”的企业，在净资产收益率这个指标上有着上佳表现。即总资产利润率只有6%的情况下，却能够实现净资产收益率19%，比仁恒还高出了5%。  4、安全性指标： 一般而言，企业安全性评估指标包括如下五个指标，流动比率、速动比率、负债比率、固定比率、自有资本率，每个指标会有不同的参考值；在房地产企业整体调控的背景下，地产企业的经营安全也是投资者关注的一个核心要点，过冬时节首先看的是“谁能抗的过这个冬天”；对于地产企业而言，有两个指

6、标尤其重要的是：流动比率，背后看的就是企业现金流的安全状况，对于地产开发这样资金密集型企业，如果现金流断裂的话，企业不小心就得轰然趴下了。  5、成长性指标：企业能否持续发展的核心指标，对于地产地产开发企业而言，最大的生产要素是土地，而且由于土地的转让全部掌握在国家手中，也具有较大的不可控性，因此衡量地产企业的土地储备量，就可以识别出这家企业能否持续良展的一个核心要素，对于许多上市地产企业而言，其土地的储备量也往往决定了其在资本市场上的表现，因为这是可以让众多投资者对企业发展有着良好预期的“定海神针

7、”。 上述只是财务指标体系分析的一个初步思路，接下来要完成本次课程的作业，还会根据这个分析的思路，对一些具体房地产企业的五大类指标进行解读对比，识别出不同企业在各个指标层面的表现，同时需要找到不同企业的“致胜密码”。这就需要对企业的战略、组织、制度、考核、文化、人力资源等层面进行解读，分析其“卓越运营”背后的故事，努力探寻“管理的真相”。