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1、近期房地产市场形势分析一、近期房地产市场形势分析（一）地产政策解读时间政策4月15日《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4月20日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》4月30日“京十二条”（包括限购令）5月5日“深十三条”5月17日“浙十八条”5月22日“穗24条”5月26日《关于土地增值税清算有关问题的通知》6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》6月5日《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》6月21日《关于做好住房保
2、障规划编制的通知》9月29日《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》10月15个城市的限购令中国人民银行决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率取消七折利率11月4日《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》11月16日中国人民银行将存款准备金率再上调0.5个百分点12月24日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知》，将个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点2011年1月4日《关于进一
3、步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》，“限购令”无限期延长受海南国际旅游岛政策利好影响，海口楼市从年初开始经历了楼市过山车，自2010年3月份至今，旅游岛政策利好引发的购房热潮逐渐消退，“4·15”13新政出台以来，从政策效果来看，在政策面没有任何放松情况下，市场成交回暖的现象说明市场自身的力量已经突破政策效力的束缚，政策效力正在边际递减，政府预期调控目标未完全达到。面对需求释放造成了成交回暖，“9·29”政策政府又选择了短期迅速见效的信贷政策来抑制需求，旨在防止市场再度过热而失控。新调控政策的及时出台，稳定了首次和未购房
4、者的预期，强化这部分人的观望心理，抑制了投资及投机行为，对稳定市场预期起了非常关键的作用。新一轮调控的及时出台，稳定市场预期的作用将会逐步体现，未来市场力量将发挥作用。（二）2010年市场情况分析1．供求分析（1）2010年整体市场供求情况根据数据分析，2010年1月至11月，商品房总供应面积计达1,496,187㎡，总成交面积达1,659,761㎡，成交均价为7807元。月份供应面积(㎡)成交面积(㎡)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/㎡)均价同比(%)均价环比(%)1月110,195389,2973,5102,580,03
5、2,0006,62761.74%9.59%2月96,532240,1562,1201,899,656,0007,91069.07%19.35%3月42,366316,8732,7402,553,551,0008,05980.54%1.88%4月159,875301,9132,7412,362,122,0007,82467.80%-2.91%5月121,43978,464691620,687,3007,91173.04%1.11%6月43,68029,958297193,409,1006,45629.99%-18.39%7月5,9700
6、35,400160277,429,8007,83753.66%20.55%8月211,40041,000216280,850,0006,85030.18%12.60%9月326,90055,800287418,946,4007,50854.8%9.61%10月39,20092,000553888,352,0009,65689.4%35.1%11月284,90078,900330700,237,5008,87563.31%8.04%总计1,496,1871,659,7611364512,775,273,1007,807——13（2）历年
7、市场情况简析项目整体成交低迷，只有符合市场刚性需求的项目，在价格适中的情况下能够获得良好的业绩，其中，以90-130㎡的户型为主。优惠降价的楼盘仍是市场成交热点，在整体市场销售低迷的情况下，只有通过各种优惠活动，才是刺激市场需求最好的手段。自08年，海口房地产市场一直处于发展阶段，成交量逐渐上涨，成交均价也大幅度攀升。及至09年，供求两旺的态势已经突破07年市场高峰，另创新高。随后，受08年金融危机影响，购房者观望情绪浓厚，使海口市场曾陷入低迷态势。09年3月份以来经济开始好转，各购房优惠政策的实施，房地产市场也开始复苏，历经“小阳春
8、”、“红五月”，持续热销到年底，并持续作用于2010年一季度。09年，海口商品房市场供求基本平稳，截至10年初，整体市场供求矛盾得到一定程度缓解，供求达到平衡状态。预计海口存量去化速度将加快，但自2010年4月开始，受房
