资产评估程序教学课件

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1、第五章房地产评估第二节房地产价格及其影响因素第三节成本法在房地产评估中的应用第四节收益法在房地产评估中的应用第五节市场法在房地产评估中的应用第一节房地产评估概述第五章房地产评估第八节路线价法第七节基准地价修正法第六节假设开发法第九节在建工程评估34第一节房地产评估概述房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称

2、，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。5土地的特性房地产的特性房地产市场的特性决定决定6第一节房地产评估概述一、土地的概念和特点1、定义土地：指地球表面的陆地部分。包括内陆水域和滩涂。（狭义）广义的土地：指陆地及其空间的全部环境因素。石油土壤、气候、地址、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。包括过去和现在人类劳动的结果。2、土地的供给7（1）土地的自然供给土地的自然供给应具备的5个条件：具有适宜人类生存和工作的气候条件具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件具

3、有可以利用的淡水资源具有供给人类利用的生产资源具有一定的交通条件（2）土地的经济供给3、土地的特性P141对土地的开发利用满足不同需求8①土地的自然特性A．位置的固定性。B．质量的差异性。C．不可再生性。D．效用永续性。②土地的经济特性A．供给的稀缺性。B．土地产权可垄断性。C．土地用途的多方向性。D．效益级差性。二、土地权利根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。9（1）土地所有权的归属城市土地国家；农

4、村和城市郊区的土地农民集体（除由法律规定属于国家所有的以外）10土地使用权：划拨土地使用权出让土地使用权11（2）土地使用权及其交易土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权抵押：12国家（土地所有者）出让支付出让金土地使用者甲13土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：（掌握）1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。14国家（土地所有者）出让土地使用者甲转让土地使用者乙15国家（土地所有者）出让土

5、地使用者甲转让土地使用者乙出租、抵押丙16国家规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得由国家无偿收回。17三、房地产的概念及房地产的特点1、房地产的概念房地产：是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的通称，也称不动产。一是：物理上不动产二是：法律上的不动产土地及地上植被地

6、上人工改良物建筑物中永久性设施182、房地产的特征(1)位置固定性。（2）供求区域性。(3)长期使用性。（4）大量投资性。(5)保值与增值趋势。(6)投资风险性。（7）不易变现性(8)政策限制性。四、房地产评估的原则最有效使用原则(预期、合法）合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分）19五、房地产评估程序§4.1明确评估目的开始01明确评估基本事项03制定工作计划04实地勘查与收集资料05测算被估房地产价值06综合分析确定评估结果07撰写评估报告结束了解评估对象确定评估基准日评估对象基本情况环境和区域因素资料房地产市场资

7、料政策、法规和定额指标02签订评估合同实体和权益状态20第二节房地产价格及其影响因素房地产价格种类影响因素特征21一、种类§4.2按权益分类按实物形态按形成方式按表示单位所有权价格、使用权价格、其他权利价格市场交易价格、评估价格土地价格、建筑物价格、房地产价格总价格、单位价格、楼面地价22（一）1.市场价格：房地产在市场上实际成交的价格。2.评估价格：对市场可能交易价格的模拟。（1）基准地价城镇大面积土地的平均地价（2）标定地价政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地使用权的价格（3）房屋

8、重置价格（4）交易底价不一定政府，有关方（5）课税价格23基准地价、标定地价和房屋重置价格城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格。标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、