11物业管理招投标案例分析

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1、物业管理招投标案例分析    在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”。    为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉

2、分别占10分。    根据1999年12月8日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求

3、各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。    附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。    1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。    1)百花湖花园住宅区招标概况    (1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住

4、)。    物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。    物业管理区域：一个。    (2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。    (3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。    (4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。    (5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。    (6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。    (7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％)    (8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元／(月

5、·平方米)；高档公寓，0.5元／(月·平方米)。    (9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。    2)龙江高教公寓招标概况    (1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95％以上。物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。    (2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。    (3)投标方：南京地区省、市属12家企业。    (4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。    (5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评

6、标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。    (6)评分类别及权重：信誉(10％)，标书(30％)，价格(50％)，答辩(10％)。    (7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元／(月·平方米)，业主委员会标底价为0.34元／(月·平方米)。    (8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。    3)两次物业管理招投标的启示    (1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业

7、管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。    (2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业