第六章房地产投资项目不确定性分析

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1、第六章房地产投资项目不确定性分析第一节房地产投资项目不确定性概述第二节临界点分析第三节敏感性分析第一节房地产投资项目不确定性概述一、房地产投资项目不确定性的含义由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。第一节房地产投资项目不确定性概述二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、建筑面积和资本化率等因素是房地产开发投资项目中主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产

2、生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。第一节房地产投资项目不确定性概述三、房地产投资项目的主要不确定性因素1、购买价格2、权益投资比率3、租金水平4、空置率5、运营成本6、有效面积系数（主要针对写字楼、商场类物业）7、融资成本第一节房地产投资项目不确定性概述四、房地产投资不确定性分析的作用1、不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。2、不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。教材中认为，房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析、敏感性分析。概率分析或风险分析有时也被纳入不确定性分析之中。第二节临界点分析一、临界点分析的含义临界点，是房地

3、产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。第二节临界点分析一、临界点分析的含义临界点分析是对房地产投资项目中的各变量（开发量、销售量、成本、销售利润）进行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。第二节临界点分析二、

4、临界点分析的数学模型1、成本与业务量房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。房地产开发项目中，土地使用费、固定资产折旧费等均属固定成本类；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等属变动成本。二、临界点分析的数学模型2、临界点分析的数学模型由于利润=销售收入－销售税金－总成本，假设产量和销量相同，则：利润=单位售价×销量－单位售价×销量×销售税率－（单位变动成本×销量＋固定成本）=单位

5、售价×销量×（1－销售税率）－单位变动成本×销量－固定成本设：Z：表示利润；P：表示单位售价；Q：表示产（销）量；r：表示销售税率；Cv：表示单位变动成本；CF：表示固定成本；则上述公式可表示为：Z=PQ(1－r)－CvQ－CF通常把单价、单位变动成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，将销量、利润两个作为变量。第二节临界点分析三、临界点的线性分析1、线性分析的应用条件（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数；（2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间

6、保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式Z=PQ(1－r)－CvQ－CF以上是相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式若求税后利润：税后利润=利润总额×（1－所得税税率），则Z′=[PQ(1－r)－CvQ－CF](1－r′)Z′为税后利润，r′为所得税率。第二节临界点分析三、临界点的线性分析

7、2、线性分析的基本计算公式临界点是企业处于既不亏损也不盈利的状态，即开发商利润为零，达到盈亏平衡。（1）当Z=0时，临界点销售量Q0为：Q0=CF÷[P(1－r)－Cv]，此时项目的总收入与总支出相等。Q0与预计产品销售量之间的差距越大，说明该项目承受市场风险的能力越强。第二节临界点分析三、临界点的线性分析2、线性分析的基本计算公式（2）当Z=0时，临界点销售收入S0为：S0=PQ0=PCF÷[P(1－r)－Cv]S0为项目若不发生亏损，产品必须达到此时的最低收入。同样地，S0与预计销售收入之间的差距越大，说明该项目承受市场风险的能力越强