税收政策解答

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1、税收政策解答高新区地税局土地增值税一、房地产开发企业分别缴纳地上部分和地下部分的土地出让金，其土地成本应如何计算？对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土地增值税扣除项目金额时，应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行分摊。二、房地产开发项目清算后尾盘销售的土地增值税的计算方法1.单位成本的确定根据国税发〔2006〕187号文规定，清算后再转让房地

2、产单位成本的计算方法为：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的已售面积其中，清算时的扣除项目总金额包含营业税金及附加。2.增值额的计算方法清算后尾盘销售的，应以每月销售的房地产作为清算单位，单独计算增值额，确定适用税率，按月申报缴纳土地增值税。三、预缴增值税和土地增值税计税依据比较（一）政策依据国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局公告2016年第70号（二）举例假定某房地产开发企业销售一套房产，符合普通住宅条件，含税销售额为111万元，已全额收款•一般纳税人•1、简易计税方法•（1）增值税•1110000/（1+5%）*3%=31714.2

3、9（2）土地增值税（1110000-31714.29）*1.5%=1078285.71*1.5%=16174.29错误做法：1110000/（1+5%）*1.5%=1057142.86*1.5%=15857.15少缴纳应预征的土地增值税：16174.29-15857.15=317.142、一般计税方法增值税1110000/（1+11%）*3%=30000土地增值税（1110000-30000）*1.5%=1080000*1.5%=16200错误做法：1110000/（1+11%）*1.5%=1000000*1.5%=15000少缴纳应预征的土地增值税：16200-

4、15000=1200（三）发票（国家税务总局公告2016年第70号）•五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。四、房地产开发企业在计算土地增值税时，交纳的地方教育附加是否允许计入营业税金及附加予以扣除？根据《土地增值税实施细则》的规定，“因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予

5、以扣除”。国家税务总局公告2016年第70号中明确规定，“与转让房地产有关税金扣除包括实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加”。因此房地产开发企业实际交纳的地方教育附加不作为“与转让房地产有关的税金”项扣除。五、核实金三系统土地增值税项目登记相关信息纳税人次月征期内填报此表，发送税政科邮箱：S82333510@126.COM，标题统一为：纳税人名称+开发项目名称，不再按季填报《房地产项目管理一览表》。附件：房地产开发项目土地增值税清算情况表-未清算.xls印花税、车船税、城建税及附加费、资源税六、车船买卖，印花税应按“产权转移书据”税目缴纳还是按照“购销合同”税目缴

6、纳？对于尚未办理《中华人民共和国机动车登记证书》、《中华人民共和国船舶所有权登记证书》的车辆、船舶买卖合同，按照“购销合同”税目缴纳印花税；对于已经办理《中华人民共和国机动车登记证书》、《中华人民共和国船舶所有权登记证书》的车辆、船舶买卖合同，按照“产权转移书据”税目缴纳印花税。《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》国税发〔1991〕155号•第十条，‘财产所有权’转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。•财税[2006]162号文件规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花

7、税。•提示：2006年11月27日下发，在此之前对房地产开发企业签订的“商品房销售合同”一直按“销售合同”征收印花税。现在无论是“一手房”还是“二手房”全部按产权转移书据征收印花税。七、企业在签订合同过程中，比如合同名称是《*****港口服务合同》，但看合同内容有仓储服务、修理修缮、捆扎、港口卸货、理货等多种服务内容，如何征收印花税？应先区分凭证是否属于征税范围，对于征税的凭证，再按照下述规定处理：根据《印花税实施细则》第十七条的规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载

8、金额的，按