合生创展标杆企业研究报告

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1、合生创展标杆企业研究报告机密合生简介从1992年创建。1998年，合生创展实现了在香港联交所主板的成功上市，在企业的经营管理上引入了更加规范的外部机制，该集团也迅速发展成为广州房地产开发龙头企业。2001年，合生创展开始了在北京、上海、天津等全国各大城市排兵步阵的历程，合生已经从一个地区性房地产企业，成功地转型为全国性的房地产龙头企业。截止至2005年6月，合生在全国的总开发面积累计已超过18,000,000平方米。2005年8月，合生创展引入淡马锡合资附属子公司ARANDA和TIGERGLOBALMANAGEME

2、NG管理的TIGER基金(老虎基金)作为公司策略性投资者，两家策略投资者分别持有合生创展8.33％股东，分列合生创展第二大股东。合生董事局主席朱孟依通过其全资控股的SOUNDA所持合生创展股权由63.56％降至52.97％，仍为绝对控股股东。2005年11月，合生创展发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘。发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。10/8/2021合生发展简史：十数年磨砥铸就中国房地产龙头企业1992-1994起飞时期1995-1999大盘

3、时代新形势下的战略从化会议二次创业、珠海会议进行战略规划主要业务：住宅大盘覆盖区域范围：广州、上海、北京2004年总资产128亿；Top10排名第3主要业务：住宅、写字楼、别墅、酒店、高尔夫、度假村；覆盖区域：北京、天津、上海、广州1992年合生创展在香港成立，在大陆进行房地产开发1998年5月香港联交所上市，总资产25亿；主要楼盘：华景新城、峻景花园、暨南花园、帝景苑覆盖区域：天河区、海珠区2000-2003全国发展阶段10/8/2021SWOT分析：合生优劣势分析市场威胁(Threat)1.市场逐步转化为买方市

4、场,消费者更加挑剔2.全面对外开放,面临外资的进一步挑战3.行业竞争深化,走向全面竞争合生优势（Superiority）1.规模上进入了第一集团,区域布局合理，有大量土地储备2.港资背景,通过引入国际战略合作伙伴极大拓宽融资渠道3.政府关系良好，资源整合能力强4.有泛地产开发的经验5.人才优势明显合生劣势（Weakness）1.各地区优势资源缺乏整合2.产品标准化程度不够，产品质量，大节点不完全满足发展要求3.企业文化尚未完全成形市场机会（Opportunity）1.城市化加速,消费升级,市场庞大2.宏观调控提高行

5、业门槛、行业走向整合3.资源向几大城市圈集聚10/8/2021合生经验总结：三大战略控制点之土地将合生发展历程放入中国房地产行业背景中，根据生产要素的重要性，整个行业大致可以划分为三个主要阶段：地主时代、能人时代、资本时代。而这三个阶段，合生对战略性生产要素的把握均有其独到之处。圈地用人圈钱12319902000200510/8/2021西方的城市规划学中有条真言：城市规划创造土地的价值。正是基于土地是增值的，而建筑物是贬值的，合生采取的土地策略是：充分利用财务杠杆、借力资本市场、集中珠三角、长三角、环渤海三大区域

6、、大块拿地、迅速形成规模效应合生经验总结：三大战略控制点之土地10/8/2021合生的土地策略：集中区域、大块拿地、迅速形成规模效应土地价格较为便宜；土地面积较大地块地理位置较偏僻地块开发时间与市政规划契合度高时间不会相差太大土地增值潜力较大合生早期土地储备特点2000年以后，合生更为注重招拍挂拿地，区域选择聚焦于珠三角、长三角、环渤海三大区域，尤其是天津的京津新城是企业近十年的重点开发项目（目前对外公布的占地面积为21.9平方公里，囊括别墅群、高尔夫、温泉度假村、工业园、大学城等）。10/8/2021合生土地储备

7、2005年合生创展土地储备达1267万平米，以至业内有人戏称合生为“土地银行”，大量的土地储备一来可以使得企业永续经营，二来容易得到国外资本市场认可，可以迅速对接国外资本市场。其土地储备集中于广东，北京，天津及上海城市。其中广东省占五成多。住宅仍然是合生未来的主业，截至2004年12月31日，住宅的储备项目的建筑面积达1039万平米。10/8/2021合生创展2005-2007年完成项目及其分布在2005-2007年期间，合生预期完成项目的建筑面积将达到1065万平方米。其中广州地区公司完成项目建筑面积将达到634

8、万平方米，北京地区公司完成项目建筑面积将达到138万平米，上海地区公司完成项目建筑面积将达到45万，天津地区公司完成项目建筑面积将达到248万平方米。值得注意的是，2007年完工建筑面积同比去年增长246.5%。10/8/2021合生创展集团2005年完成项目正是基于长期看好中国发展下一个热点区域---环渤海区域，2003年、2004年合生将较多资源投向天津