枫林溪园08年策略方案

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1、曲江·枫林溪园2008年营销策略案销售分公司2007年12月方案架构一、07年营销回顾——找到问题二、08年工作目标——提出目标三、08年策略思考——解决思路市场环境成交分析产品价值的再认识推广思路及销售策略其他建议四、08年营销安排——具体执行一、07年营销回顾1.2007，做了什么？2.2007，存在什么问题？1、策略回顾传播诉求：1.2007年8月开盘前后以“上善若溪，大匠成园”为推广主题，以迅速扩大市场知名度，提升形象为目的；2.2007年10月中旬起改为“多数人追求，少数人拥有”的推广主题，通过实景展示现房、景观、样板间等项目品质。3.以“每套500万起”的宣传来

2、区隔目标市场。销售策略：先期开放外围劣势资源，通过价格差促进销售。媒介策略：前期主要采用大众媒体，树立形象、迅速建立知名度，后期增加多处户外，加强小众营销宣传。2、报广回顾（8-9月）报广回顾（10-12月）3、执行回顾9月13—16日参加第八届住博会；9月16日盛大开盘，景观示范区与样板间开放；10月20日举行“名家书画笔会”10月23—28日在钟楼世纪金花宣传展示户外广告牌（南门外、丈八路、西沣公路、唐延路、太白立交等）小结项目产品属性方面表现较为平淡，未能突出项目本身独有的特点。平面方面过于偏重实景表现，局限了其想象空间，未完全展现出项目作为高端别墅项目所应具有的尊贵

3、、稀缺以及对生活方式的演绎；推广方面未能围绕项目精神属性的核心点，通过细节如区位、庭院、水景等优势着力宣传；能够有效提升项目形象与影响力的软文、营销活动偏少、不系统。针对2007年的不足与问题，2008年该如何去做？二、2008年的目标2007年9月，曲江·枫林溪园项目二次启动，三个月内销售26套（含5套定金），过总量50%，地上成交均价13000元/平米；销量及成交均价较之前提升53%、40%；在市场形成了一定的知名度。但对于溪园项目，仅仅是销售完成，达到一定成交价格，小众范围的知名度就足够了吗？2008溪园的目标一、销售目标目标价格：未售资源地上成交均价超1.8万元/平

4、米，力争达到2万元/平米。销售任务：2008年清盘。二、营销目标奠定西安最顶级城市别墅的标杆形象。以项目高端形象为企业“信·心”理念提供强有力的支撑。如何实现两大目标？市场环境成交分析产品优势08推广思路及销售策略项目价值的再认识市场环境之宏观06年5月30日别墅用地停止审批；06年12月，国土资源部等部委联合发布实施2006年版《禁止用地项目目录》中“别墅用地”被明令禁止；07年3月5日，在第十届人大第五次会议上，温家宝再次重申：保护土地工作应特别禁止别墅类开发；07年11月，温家宝在新加坡演讲后回答提问时说：对于高档住房，主要靠市场调节。1.别墅特别是纯别墅社区尤为稀缺

5、！2.08年别墅市场走势不会有大的波动！曲江主要别墅分布图曲江作为西安城市别墅的集中地，截止2007年年底，高品质别墅项目销售大多进入尾声，而2008上半年，进入市场的别墅项目相对较少。中海国际社区金地尚林苑航天御苑大华公园世家曲江公馆曲江华府佳园别墅枫林溪园开发商品牌中海地产金地集团华航置业上海大华集团协和置业天地源佳鑫实业高新地产产品类型联排为主，辅少量双拼。联排、叠加独栋、联排、叠加联排花园洋房围合式与联排别墅独栋、双拼双拼为主，独栋为辅主力户型地上面积230—350㎡270—430㎡230-670㎡200㎡左右280-460㎡250—350㎡274-600㎡483—

6、523㎡社区配套基本标配/国际学校及涉外医院/高星级酒店及国际品牌商业/约200亩滨河公园及体育公园基本标配/皇家园林规划/1:1车位高配比；空调或壁挂不详会所唐诗园林五星级酒店式服务无样板间暂无3套无暂无无暂无无2套户数约500户124户132户不详76户27户64户62户工程进度期房现房现房，正分批交房期房期房期房现房现房销售价格预计价格不超过1.5万/㎡联排1.4万/㎡叠加1.1万/㎡独栋1.9万/㎡联排1.5万/㎡最低8680元未定9300元/㎡未定双拼1.2万元/㎡；独栋1.5万元/㎡1.6万/㎡物业公司中海物业金地物业华航物管大华物业中海物业天地源、高力国际佳鑫

7、物业高新物业物管费用未定3.8元/㎡2.2元/㎡未定3.6元/㎡未定3.5元/㎡3.8元/㎡销售情况预计08年上半年入市清盘独栋2套/叠加1套/联排3套08年上半年入市9套叠加复式预计08年3月入市售罄销售50%优势品牌开发商，享受大社区配套，紧邻大唐芙蓉园与海洋世界品牌开发商，准现房呈现，地段优越紧邻大唐芙蓉园，纯别墅，车位配套齐全，现房呈现。品牌开发商，公园式社区紧邻大唐芙平层大户形成产品差异传统院落式别墅，别具一格纯别墅，室内双电梯、双车库，酒店式服务。超大庭院、纯别墅，现房，溪流景观劣势邻近城中村与精神病院