景天花园城策划书-69ppt

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1、Ⅰ营销攻略≯战略部署.3≯入市时机.8≯推售原则及推售顺序安排.10≯营销节点划分.17≯推广策略综述.18≯必备条件检测.21≯销售流程.23≯各推广阶段营销执行策略.26≯SP活动策略.29≯媒体炒作.38≯战略部署≯本项目肩负着联景地产的无限希望，营销是将所有的期望转化为现实的重要一环，营销中心期望通过务实而周密的营销达到期望，因此，在结合市场因素（包括供应市场和客户市场），根据项目的特点制定营销战略如下：车马未动、粮草先行，在充分准备条件下高姿态入市在工程形象展示、营销物料准备不到位情况下，决不开售。但却应提早开始前期客户积累，通过联景会吸客、地盘包装、户外广告、网络等媒体渗透项

2、目信息，引起广泛关注与期待。一旦具备销售条件，则高姿态、高调入市。战略部署≯用轰动性事件营销制造新闻及口碑宣传热点，深刻冲击目标客户深圳碧海云天制造克林顿事件，形成的市场关注和带来的销售利益是一种绝对关系；理想0769铺天盖地的短期集中投放报纸、电视、户外的策略，使它一夜之间家喻户晓，带来了不错的销售业绩……轰动性事件营销虽然一次性投入比较大，但带来的市场关注和对目标客户的冲击是经久不衰的，制造符合本项目核心利益点展示的轰动性事件，是本项目树立“城东，优越菁英新生活”地位的最好手段，亦能满足目标客户虚荣的心理，比较受络。战略部署≯用活动传递全新尊贵菁英生活方式，引导客户居住观念变革，激发

3、想拥有欲望用经常性的地盘活动传递本项目“菁英国际，美丽城邦”全新尊贵生活方式，让目标客户观看、亲自参与、切身体验，通过直观感受的刺激引导其居住观念的变革，激发其拥有欲望。战略部署≯用区域稀缺价震撼客户，用发展前景诱使客户产生购买，尽量缩短销售周期通过全面的展示让客户向往，产生强烈的拥有欲望，用适当价给客户“因稀缺而弥足珍贵”的震撼，进而将竞争对手甩在后面，同时用东城北片区的发展前景给客户描绘超值的宏伟蓝图，诱使其产生购买。同时，紧凑安排营销节奏，尽量缩短销售周期。战略部署≯推广手段以电视、报纸、户外、电台、网络、外展为主，节点辅以短信、DM、夹报根据目标客户区域分布和信息获知途径特点，主

4、要推广媒体选择东莞电视台、东莞日报、广州日报、南方都市报、户外广告、电台、专业地产网站，通过重要路段大幅画面、图像、声音、文字等多种传播形式，形成项目信息立体宣传网，并在重要销售节点选择辅助宣传，短信、DM、夹报等传递及时信息。在认购和开盘前不断进行在大型超市、商场、大型工业区等进行外展吸客活动让市场全面认知景天花园城。入市时机≯形象展示暨联景会推出：5月房交会区域内外竞争项目包括等蔚蓝星湖三期、花街18、香港街二期、芳桂园三期、帕萨迪纳已在近期先后开始认购，预计阳光海岸、格林小城、景湖湾畔、江南雅筑、香滨时代广场等将在5月房展会前后开始认购，金色年华、百悦新城、万科城市高尔夫花园4期、

5、怡丰-翠云轩、东田-丽峰大厦、尚书苑、理想0769三期等将在下半年推出，因此从竞争角度来讲，本项目不宜过迟，最好能同期或适当提前开始VIP认购或联景会吸客活动。全面解构景天花园城：6月10日产品推介会在正式认购前二周，通过对合作单位中国海外建筑设计、贝尔高林园林设计、加拿大高力物业管理顾问和联景地产发展商等的综合推介，通过3D及影视等载体以及重点对一期的演示，使目标客户充分了解景天花园城，增加信心，促进购买欲望和冲动性心理形成，为认筹作好铺垫。入市时机≯联景会会员召集即项目储客开始：5月1日开始商场外展、房交会联景会推出暨项目形象展示：5月1日联景会会员认筹及公司内部员工选房：5月21日

6、—6月3日关系客户及老客户认购选房正式启动：5月21日第二批认筹：6月4日—6月30日第三批认筹：7月1日—开盘营销中心开放暨项目认购推出：7月中旬第一批单位解筹暨开盘：预计8月26日（七月初三）或8月18、19日从市场竞争（抢先于所有竞争对手解筹之前开售）及时节（9月6日为鬼节）等方面考虑，在营销展示，工程、园林施工进度及预售证等条件允许的前提下，建议本项目尽早开盘；如不然，则建议开盘时间推迟到9月16日以后。如当天开盘顺利则第二天加价1%-2%，加推第二组单位。第二批单位开盘10月1日：价格在首批单位基础上推高2%第三批单位开盘12月24日：价格在首批单位基础上推高3%推售原则及推售

7、顺序安排≯推售原则本项目一期共有1022套住宅，如一起推向市场，前期销售容易启动，后期销售因货存单位相对较差或价格较高，销售会有较大的压力，销售不均衡，同时价格调整难度高，故有必要在推货策略上采用适度搭配，分栋、分层在各个销售节点推出。推售原则及推售顺序安排≯栋号公寓二房三房四房五房复式栋号公寓二房三房四房五房复式B13040C-177B23040C-215合计6080C-3115A-1891合计1737A-2109C-577A-3