星河丽兹·卡尔顿前期策划报告

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1、05.04.16星河酒店前期策划报告深圳市同致行物业顾问有限公司2005.6.20报告思路与结构客户解读项目分析市场扫描项目定位营销攻略市场扫描宏观市场分析1历年销售分析0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.3328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4932.642004年销售量同比增长67.4％，达到历史新高！２月销售面积020000400006000080000二月三月四月五月六月七月八月九月一月16803278811216333524751131

2、3986每年的第三、第四季度为写字楼的销售旺季,05年第一季度销售量同比下降17.5%.十月十一月十二月123604261340002004年245004120013800３空置情况分析2004年空置率同比下降18.9%；施工面积117.65万M2,同比增长7.88%，创历史新高，前景不容乐观.199619971999200020012002200320040.0020.0040.0060.0040.3148.69199849.2650.2133.6918.7712.7222.9418.6空置面积４近期价格分析2004年深圳写字楼平均交易价格为9997元/㎡，同比下降了1.6%，呈冲高回落之势

3、。2005年一季度同比上涨26.7%。050001000020000150002003年一季度2003年二季度2003年三季度2003年四季度2004年一季度2004年二季度2004年三季度2004年四季度9771100131488513955909010310881810802销售价格117542005年一季度走势分析02040608010019961997199819992000200120022003200420052006销售面积32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.49324035批准预售面积88.572428.7326.5412.343.322

4、3.75355060451供求预测2005年深圳写字楼的批准预售面积达到新的顶峰,近期供远大于求,但中长期看好.由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格将有所攀升;价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势.２价格走势中心区现状分析1基本资料尚未推出——1187907295卓越时代广场80%150001335958192国际商会中心销售情况售价（元/M2）建筑面积M2占地面积M240%14500901514980诺德中心60%14000937305917安联大厦尚未推出——1079175578新世界中心尚未推出——1301517368金中环商务大厦基本资料未正式推出11500700005

5、000华融大厦95%以上11500750006000时代金融中心93%11300581183685九州创展大厦95%以上11000445084703福建兴业银行100%11980538645565航天大厦100%11000300005500国际商会二期100%12000444004719中央商务大厦销售情况售价（元/M2）建筑面积M2占地面积M2接上表…中高端写字楼出现热销,高端写字楼出现不同程度的滞销;普通高层写字楼的销售价格在11500-12000元/平米,高端写字楼的销售价格在14000-15000元/平米。竞争环境分析市场定位项目名称建筑形态推出时间预计均价（万/㎡）竞争面积（万/㎡）

6、中高端江胜公寓2005年底1.2-1.33中高端凤凰公寓、大开间2005年底1.3－1.44.5中高端星河岗夏大开间2005年底1.2-1.34－5高端星河酒店大开间2006年底——4高端荣超经贸大开间2006年中1.4-1.58高端财富大开间2006年初1.4-1.57高端金中环公寓、大开间2005年底1.3-1.47高端新世界大开间2005年底1.57高端卓越时代大开间2005年中——8高端大中华大开间2005年中1.4-1.58.41下阶段项目05年06年05年荣超经贸项目凤凰大厦星河酒店大中华广场金中环卓越时代广场新世界中心江胜大厦财富大厦07年08年中心区写字楼推出量日益增加，200

7、5年将达到历史顶峰；同质化严重，超高层写字楼成为未来主力供应品种。主要竞争对手为：荣超经贸大厦、财富大厦、凤凰大厦和大中华。写字楼硬件分析1电梯1.6m*1.6m*2.8m645829992.5原装日立九州创展1.9m*1.5m*2.6m4897299112.5德国蒂森航天大厦1.9m*1.5m*2.6m53443216255进口三菱国际商会中心2.0m*1.5m*2.8m628629972.5奥