房地产行业入门(50页)

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1、房地产项目类型基础概念传统的项目类型我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看待不同的项目类型。这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。传统的项目类型别墅公寓普通住宅项目类型的发展与丰富北京的住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅分离而出。经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补

2、贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何从，业界还在摸

3、索中。在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型：项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式——别墅项目类型北京别墅基本解读别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作为

4、别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。北京别墅项目的兴与衰项目总数单位套数总建筑面积占北京楼盘数量百分比占北京住宅投资金额百分比超过150个4万多套别墅单位总建筑面

5、积不下千万平方米5%50%北京市场的第一个别墅项目从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了逾10年的历程。不断的转折沉浮从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、全国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下半年开始，开始出现转暖迹象；2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅年”；2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的停工，时至2003年2月，国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应，清理各类园区用地，

6、加强土地供应调控”。今日北京别墅项目总貌兴起——跌落——回暖——热潮——变局，北京别墅一路走来，项目总数超过150个，单位套数达到4万以上，总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半。北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量的三分之二。东北部别墅项目众多的原因：开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域，而今年以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。经济地理位置与自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉外商务使馆区，商务及购物都非常方便；同时由于东北部区域绿化

7、面积较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观，且具有高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别墅开发提供了有利条件。西北部别墅项目众多的原因：得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求。城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形

8、成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小