新加坡冠群商业顾问公司虹桥恒联项目招商计划书

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1、恒联虹桥项目招商计划书恒联虹桥项目项目名称：恒联家庭休闲购物娱乐中心（暂名）项目投资：上海恒联企业项目运行：超前物业管理（上海）有限公司用地面积：24570平方米项目地址：上海市金汇路近红松路项目现场招商主导负责人：william立项时间:2007年08月1日预计招商时间：18个月开业时间：计划2009年上半年恒联项目地处虹桥龙柏社区龙柏概况龙柏概况恒联项目地处龙柏社区，龙柏社区2平方公里，居民约有10万(含外来在册人员)，目前，龙柏街道办事处登记在册的韩国人，占住在此地的全部外国人的80%。上海有3万多名韩国人，其中龙柏至少住着三五千人。招商原则和目的：招商原则：建立综合性多功能的购物平台

2、，为我们的客户提供新的有潜力的商业机会；给区域内居民提供舒适、便捷和满意的消费场所；同时通过我们的专业运作使之成为上海具有影响力的商业广场之一，而使我们获得更多的增值收益。招商目的：营造舒适生活、便捷购物、休闲等功能的建筑空间。解读招商计划本企划方案只解读招商计划，主要包括招商的四个阶段，旨在为全程招商提供策略上的指引。招商是一个系统而又重要的环节，整和营销支持是不可缺少的。是扩大项目影响力、知名度和认知度，协助招商。所以招商的四个阶段都是需要的，特别是在3和4两个阶段。本方案不含整和营销计划。招商计划是为了招商的目标达成，一切为了招商，招商为了一切。在计划实行过程中,人们消费习惯和行为会

3、有改变，招商计划顺应市场变动，可能会有稍有变动或修改。达成目标招商率，成功和风险是并存的。制定计划或修改计划也就是防范风险的一种手段。招商计划目录各阶段招商计划达标率在每个招商阶段，都需要向公司招商进度，需要团队的力量共同做好恒联项目。第一阶段立项A目标项目收益分析©、投资总额©、推广费用©、经营费用©、租金收益与预期收益增长率©、投资回报率B招商费用使用策略：招商费用主要是指人员差旅费用、商家接待费用、办公耗材费。为降低招商成本提高招商效率，有以下措施：©、招商成本分解到人。©、办公耗材费重点控制，尽可能的循环利用。©、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。©、客户营销和关系营销予以控

4、制，关键客户费用安排上予以适量考虑。第一阶段立项(续)(1)、团队组建架构;C、团队组建架构/管理项目招商现场主导(主力店和次主力店)(1人)项目招商主管(共3人),工作分配,见下表：招商助理(共1人),工作分配,见下表：餐饮休闲娱乐(1人)男女品牌服装(1人)化妆品/儿童生馆(1人)整理资料/办公室整理等(1人)第一阶段立项(续)C、团队组建架构/管理(续)(2)、团队管理©、建立明确共同的目标。©、招商团队保持良好的沟通。©、招商任务指标分解到人©、招商团队保持良好的沟通，©、营造积极进取团结向上的工作氛围第一阶段立项©、周边商业调查准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静

5、态和动态变量，是做好成功商业规划的前提，详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。目标范围4km的商圈，具体如下：©、周边基本情况调查包括：交通、地理位置、环境和商业布局等。©、消费对象市场调查包括：消费群体的分布、分类、收入、购买力（习惯、偏好与去向）和购物意向等。包括：大卖场分布、规模、经营情况、租金情况、租客及其经营情况；其他商业聚集区的规模、门面租金、业态分布、品牌、经营状况等。©、客户意向调查针对我们的目标客户进行招商意向调查，包括：兴趣、前景预期、租赁规模、租金要求

6、和其他配套要求等等。D、市场调研第二阶段规划A确定建筑规划；建筑规划要致力于主题化，以形成自身的形象区隔，外观风格有外而内的吸引力。从营销学角度来讲，独特的外包装具备刺激顾客的好奇心态。独特而鲜明的项目定位差异性，首先会在建筑规模和风格上的体现。深圳的cocopark购物中心以公园为主题，上海美罗城巨大的半球，夜晚五光十色，足以吸引人们目光。徐家汇半球建筑就指美罗城。就是休闲街为主题，徐汇商圈独有的休闲街。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，顾客此时会考虑购物以外的消费，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场

7、所。第二阶段规划B规划恒联的商业主题及整和营销商业主题时尚/年轻/活力/特色购物中心商业主题定位，也是购物中心经营企业的形象定位。准确的定位购物中心商业形象，会在经营运作过程中持续发挥作用。商业主题，内涵着商业文化，也是无形品牌资产。第二阶段规划C租金定位；主要包括租金确定/物业管理费确定租金确定依据：©、资本收益率预算/成本预算。©、根据市场调查分析的结果对于本项目进行大体规划与商业情景分析，确定确定基本招