成功购物中心全程运营实战培训课程

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1、成功购物中心全程运营实战培训课程主讲:段宏斌广州道本商业地产策略中心培训目标分析成功购物中心开发过程中的困惑与难题破解购物中心成功运营背后的真正原因重新探讨和认识购物中心的开发建设模块、风险分析与控制、项目定位与营销策略借鉴第一、二代成功购物中心的开发、运营经验，为新生代商业地产项目开发培养开发和经营管理人才广州道本商业地产策略中心第一课：天河城广场成功开发经验分享广州道本商业地产策略中心规划建设经验广州道本商业地产策略中心一、天河城广场开发建设回顾－－－－为什么要在一片菜地上建一个中国最大的购物中心？广州道本商业地产策略中心1、开发初期状况（1992年）－－处在广州

2、的郊区，还是一片菜地－－没有商业氛围，买瓶水还要跑1公里－－居住人口少－－市政设施配套差，除天河路有路灯，其余一片漆黑广州道本商业地产策略中心2、投资状况－－自有资金：8.4亿元－－银行贷款：4亿元－－总造价：12亿多元开发自有资金约占到2/3广州道本商业地产策略中心3、天河城广场开发运营时间表四年开发建设周期，三年守场，七年后才转入良性运营广州道本商业地产策略中心4、开发的代价广州道本商业地产策略中心5、成功的原因－－天时：政府宏观调控后的政策放松－－地利：天河北的高速发展和建设－－人和：天河区成为新移民的中心天河城广场是一种政府主导的投资行为，它的成功有其偶然性。

3、商业地产投资决策系统广州道本商业地产策略中心天河城有其偶然性，从今天看它是成功的。如果故事发生在今天，面对如此激烈的市竞争环境，有一个类似于天河城的项目等你做出投资决策，你会怎么做？应该从那些方面来系统科学的评估项目，从而作出理性的投资计划？规划建设经验广州道本商业地产策略中心二、天河城广场的规划思路――――从商贸大市场到天河城广场广州道本商业地产策略中心1、投资组成－－粤海投资公司－－广东发展银行－－广东国际信托投资公司－－广东粤财信托投资公司－－广东华侨信托投资公司－－广东城建总广州道本商业地产策略中心2、规划理念的形成－－1991年，刘春亭到伦敦、东京、纽约、巴

4、黎考察，最后在香港停下来－－规划、设计借鉴国外购物中心的成功经验－－边设计边建设，设计方案反复修改1982年太古城中心的建成开业，1988年太古广场开业，1992年新鸿基地产的“新城市广场”以及又一城都已经开业了。从90年代香港购物中心的繁荣，看到了天河城的未来。广州道本商业地产策略中心3、天河城广场的平面规划－－主出入口的位置广州道本商业地产策略中心3、天河城广场的平面规划－－南北向主街道社会化功能对经营的作用－－天河城街道设计的经验借鉴观点一：街道回路应尽可能少观点二：街道回路应尽可能简洁观点三：街道回路应尽可能自然、圆润，采用弧形的街道动线观点四：商业街道应尽可

5、能设计少的出入口对比案例：沈阳中街步行街，一条作用不大的步行街招商经验广州道本商业地产策略中心问题与机遇：天河城广场:就像白纸一张，首先面对的是商家认同而不是选择商家的问题，招商的困难程度超乎想象，天河城广场面对这一局面，是如何走出困难局面的？招商经验广州道本商业地产策略中心三、主力店招商――――规划的与吉之岛的第一次接触1、日资百货的优势：精细化管理，细节决定成败2、吉之岛百货的背景3、要招就招最好的，别人没有的，天河城认定了吉之岛4、吉之岛不来的原因招商经验招商经验招商经验招商经验招商经验广州道本商业地产策略中心三、主力店招商――――与友谊商店、广百的有缘无份1、

6、吉之岛不来，启动B计划，找本土百货2、友谊、广百不愿进驻招商经验广州道本商业地产策略中心三、主力店招商――――南方大厦的担心1、现场考察，1小时都没有100人经过，怎么经营？2、要求免租三年，租金30元/平米3、达成协议：天河城出场地，双方各投资700万，各占50%的股份，共组天贸南大百货招商经验广州道本商业地产策略中心三、主力店招商――――与吉之岛的第二次接触招商形势的转化不懈的努力终会换来丰硕的回报招商经验广州道本商业地产策略中心四、异地招商――――招商进入低谷期，该如何调整招商的策略1、96年2月，天贸南大试业，但出租率只有15%2、到珠三角去招商3、一年多的珠

7、三角招商，结果不理想异地招商的反思：1、中国商业拓展模式的限制，直营店少，加盟店多2、异地招商宣传效果强，但实效有限招商经验广州道本商业地产策略中心五、自营主力店的战略的取向招商经验广州道本商业地产策略中心五、自营主力店的战略的取向招商经验广州道本商业地产策略中心五、自营主力店的战略的取向招商经验广州道本商业地产策略中心五、自营主力店的战略的取向招商经验广州道本商业地产策略中心五、自营主力店的战略的取向求人不如求已，自营主力店是天河城招商背水一战的战略选择1、减少主力店招商困难2、提升商业价值3、自营主力店，熟悉现代零售的操作流程，形成零售经验4、获