论旅游地产开发模式

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1、论旅游地产开发模式2013-09-1216:12:41来源：中国日报网　　国际经验和经济发展趋势表明，休闲经济对世界经济的拉动作用越来越大，休闲产业愈发起到举足轻重的作用。有专家预测，到2015年，全球将全面进入休闲时代。休闲产业是指为人们提供娱乐消遣及旅游相关产品和服务的部门集合，即为满足人们休闲需要而提供相关产品和服务的产业集群。　　世界规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求。当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向度假需求转变，人们在目的地停留的时间拉长，对旅游和休闲的品质要求更高。而当人均GDP超过3000美元时，度假需求进入高速增长阶段，温泉、高

2、尔夫、生态养生、游艇等休闲方式流行起来。当人均GDP达到5000美元时，旅游形态进入成熟的度假经济阶段。休闲场地是主题城区、度假村等综合型项目，休憩停留的时间进一步拉长。　　中国未来经济的发展，扩大内需是主要方向。在宏观调控背景下，旅游产业长期受益。国务院确定进一步扩大内需、促进经济增长的十大产业振兴规划，并将旅游业作为战略性支柱产业。这一旨在保增长，促就业，推动产业整合与升级的庞大振兴计划与旅游产业直接相关。旅游产业虽然也受经济波动影响，但是比起建筑业、制造业等具有更强的抵御经济下行的能力，成为扩大内需和拉动消费的战略产业和优先突破口。　　对中国来说，在经济实力、消费意愿和休闲方式三个方

3、面都具备了度假经济休闲产业成熟发展的条件。　　首先，中国已经成为中等收入国家，经济实力增强，2012年人均GDP已经达到6100美元，已经步入成熟的度假经济阶段。而且，中国有这数量非常庞大的高净值人群，2010年的胡润富豪榜调查发现，中国有87.5万位富豪，2011年，中国百万美元资产家庭总数超过90万户，这些高净值人群对休闲产业的需求是非常庞大的。　　其次，中国消费者对休闲产业的消费意愿上升，人民对生活质量的需求提高，对人均住房面积、人均消费、休闲产品和服务的要求都显著提高，追求更高层次的生活。　　再次，中国消费者的休闲方式也发生了变化，我国假期增加促进了旅游度假产业的发展，不仅仅是法定

4、假期的增加，更主要的是人们的观念上，对于休闲的生活方式接受度高了，更加追求身心的放松，精神的愉悦和生活品质的提高。尤其是对于高净值人群来说，以城郊别墅为代表的第二居所以外，对以旅游地产项目为代表的第三居所的需求也呈现放量增长。　　在这种情况下，海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城、广州的华南板块，近年来有一大批综合型地产项目得益于假日经济、会议经济的拉动而得到良好的发展。　　近年来，受益于中国休闲经济的兴起和房地产市场的发展，旅游地产开发如火如荼，百强房地产企业有三分之一以上均涉足旅游地产，其中不乏大手笔的项目操作。例如雅居乐集团仅在海南三亚的清水湾项目2011年销售额就达到111

5、亿元，2012年实现销售60亿元。万达集团也筹建了1700亿元的旅游地产投资基金，推出的第四代产品也在向文化旅游产业转型，武汉万达城项目完成单一商业购物中心向巨无霸型商业文化购物公园的转变。旅游地产投资增幅较大，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模达2600多亿元;1～4月份，全国房地产总投资为15835亿元，而旅游地产将近1/5。　　从政策层面来看，国家和地方政府对旅游产业的支持也是发展旅游地产项目的重大利好，目前国家为了鼓励地方发展旅游产业，制定了旅游国债项目，各省市每年都有专项的拨款用于旅游项目的开发建设。　　所谓的旅游地产，实际上是旅游行业与房地产行业

6、的综合。旅游地产项目要依托丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目，能够将旅游、休闲、度假、居住融为一体。在具体产品形式上，包括产权酒店、分时度假产品、度假别墅区、中央游憩区、商业步行街等等模式。　　旅游地产是一种综合区域开发，超越了陈列式观光旅游的基础层次，更加强调较高层次的娱乐体验式旅游，甚至发展层次的休闲度假式生活方式。从文化挖掘、形式创新、档次提升入手，满足人们日益提高的需求。　　旅游地产一定程度上解决了旅游行业周期长、投入大、运营难度大、投资者动力不足的难题。虽然一般旅游项目的可持续回报时间超过50年，但是投资收益期都要超过15年，一般的企业是无法承受的，而旅游地产项目可以大幅缩短

7、投资回报期，吸引社会资金投入到对区域发展大有裨益的旅游项目投资中。　　而且，对于旅游产业也来说，经历了短期旅游—中期度假—中长期休闲的发展过程，单纯的旅游资源对人们的吸引力有限，旅游产业的关键还是留住人，吸引人的消费。综合型的旅游地产开发项目兼有旅游、休闲、娱乐、商业、居住等多种功能，能够全方位的满足消费者的需求，才是当前发展旅游行业，构建吸引力的关键。　　相对于房地产行业而言，旅游地产项目于普通住宅开发项目的差异是很大