国内主流商业地产模式解读

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1、国内主流商业地产模式解读为什么关注商业模式？___商业地产开发商的核心价值点：商业模式____商业模式与商业版图____商业模式如何决定商业版图？____商业模式之一-深圳万象城（一期）____华润置地____华润置地有限公司是华润集团旗下地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。2010年华润置地进行战略调整，商业地产板块纳入公司新的盈利点，主打“万象城”品牌。深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，其全新的理念将陆续在杭州、沈阳、南宁、成都、合肥、青岛、郑州、无锡登陆，引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、

2、改善城市面貌。____华润“万象城”都市综合体____“万象城”开发模式：“品牌价值+住宅开发+持有物业”模式____金融模式。华润集团作为母公司，其雄厚的资金实力、商业资源亦是支撑华润商业地产开发的重要保障。华润集团的“孵化战略”，在前期，华润集团拿地并进行前期的设计、招商，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，再将土地资产转入华润置地，区域公司完成后续的开发重任。____运营模式。华润介入商业地产领域就坚持物业持有型模式，尤其注重在对持有型商业物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握。华润置地选择全部持有的物业一般位于一二线城市核心地段、较为成熟且出租率和租金

3、收益达到一定水平的物业，另外一些具有潜力但不太成熟的物业选择部分持有。从持有物业的类型来看，华润置地主要持有写字楼和大型商业中心。____品牌模式。万象城高品质都市综合体的代名词，它不仅推广了一种全新的都市生活方式，同时也改变了城市人们的生活轨迹。____拿地模式。2010年来，华润置地在商业地产领域投入骤然加大，商业地产布局开始迅猛提速，连续在上海、天津、青岛核心区域拿地。战略转型之后，华润置地通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大商业地产储备。其中重要获取土地的方式为借助集团资源，非公开方式获得优质地价土地。____资源模式。外部合作资源：通过操作两个“万象城”项

4、目，华润与大量知名品牌商家之间建立了良好的合作关系，并且通过“万象城”品牌继续复制，实现共赢。____核心资源打造：通过自身集团旗下品牌的建设，例如OLE，缤纷万象溜冰场、华润万家、中艺、华润堂、PacificCoffee等，华润也形成了自身无法被复制的核心商业资源。____商业模式之二-上海中粮大悦城（一期）____中粮集团____中粮集团努力发展商业地产，成功开发了以“大悦城”为品牌的城市综合体，并以“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位，深受消费者追捧。在集团“全服务链城市综合体”的两链发展战略指导下，中粮大悦城在立足以北京、天津为核心的环渤海都市圈的基础上，辐射

5、东北与西南，拓展长三角、珠三角，着力在全国范围内发展更多大悦城品牌城市综合体项目。____大悦城”开发模式：“母公司资金注入+IPO”模式____金融模式。中粮集团坚持持有型物业，可出售型商业较少，资产沉淀量大，前期开发投入与年租金回报不成正比，如果没有母公司中粮集团的资金注入，其较难快速发展。中粮集团通过资金注入，也旨在谋求通过资产溢价，在金融市场上通过IPO，获得超额回报。目前，中粮集团旗下非上市公司中粮置业、中粮地产业务处于整合中，预计合并完成后，中粮集团将分拆商业房地产在香港或中国内地上市，目标于2011年内完成，加快解决为“大悦城”输血的融资问题。____运

6、营模式。中粮集团采取长期持有经营策略，与华润置地的商业运营模式如出一辙。____品牌模式。大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”为市场定位的城市综合体。____资源模式。外部合作资源：中粮集团在操作大悦城项目中，在初期就与大量商家达成战略联盟合作关系，希望形成“品牌复制效应”，整合商业资源，谋求打通商业全产业链，为后续快速发展奠定良好的基础。____拿地模式。借助中粮央企的背景，中粮集团在各个城市拿地均能获得不少政策性优惠支持，一定程度上降低了开发投入。出于快速扩张的目的，中粮集团通过收购商业价值高的物业加以改造，亦是其大悦城品牌快速拓展的策略之一。