写字楼盈利模式与投资分析

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1、写字楼盈利模式与投资分析地产数据时代只发房地产专业文章一、写字楼盈利模式1、写字楼需求1、写字楼需求——投资者类型2、写字楼开发运营模式通过分析写字楼开发运营模式可总结，写字楼盈利在于较低成本获取土地或收购物业，取得较高经营型收入或处置型收入。3、写字楼盈利模式写字楼区位——在经济出现波劢时，核心商务区写字楼下降幅度低于非核心商务区，经济恢复时增长幅度高于非核心商务区写字楼品质——写字楼品质通常可分为国际甲级、甲级、乙级写字楼，不同级别的写字楼主要区别在配套、物业硬件条件、物业服务方面等。写字楼品质越高，写字楼保值和增值的能力越强，等级越高的写字楼

2、，租售价格指数涨幅越大。香港不同等级写字楼售价租金指数（1999=100）写字楼运营管理能力——对于持有处置型的开发模式，写字楼运营管理能力是写字楼持有运营的核心竞争力，写字楼运营管理需建立写字楼运营管理团队和管理体系，负责写字楼定位、营销推广、客户租赁、客户管理、运营管理等业务内容。运营管理费用——写字楼运营管理成本（营业费用+管理费用）分布规律可得，一般写字楼刚入市运营管理成本比较高，后期随着写字楼逐步进入培育期、稳定运营期和成熟期后运营管理成本逐步下降。3、写字楼盈利模式4、写字楼盈利案例研究5、写字楼可持续盈利模式分析二、写字楼投资分析（以

3、成熟项目收购为例）1、项目背景（1）项目区位（2）项目技术参数（3）项目现状（4）转让方式及交易价格（5）项目公司情况（资产及负债情况，股权收购为例）（6）项目合作背景等等2、项目收购背景依据（1）城市写字楼市场发展情况（2）项目区域写字楼市场发展情况（3）项目区域发展规划等等3、项目收购产品可行性（1）产品配置方面（2）写字楼经营方面（3）未来处置方面4、项目收购市场可行性（1）目标租户定位（2）当前市场租金水平（3）租金增长率等等5、项目收购经济可行性（1）测算基础假设（2）租金假设——结合当年签约有效租金确定测算每年的年度平均有效租金（3）写

4、字楼经营期间费用假设——管理费用、营业费用、财务费用（如果有贷款）（4）写字楼投资测算（持有一定年限后处置）——租金收入表、年度损益表、现金流量表——IRR≥8%（投资标准）