左岸花都柏丽商业广场营销方案

《左岸花都柏丽商业广场营销方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、汽车时代，财富正在外移——左岸花都柏丽商业广场阶段销售方案（8月09日－9月30日）2004.08.06纲要成都市商铺投资市场分析柏丽商业广场现状分析区域竞争环境分析机会与问题柏丽商业广场投资分析项目定位与诉求营销目标营销战略要点营销策略执行要点营销方案预期效果成都商铺投资市场分析市场分析1中小投资者成为主力军：投资20-30万以下的投资者占比37.5％，投资30-50万元的投资者占比31.3％，总占比68.8％。小面积商铺最抢手：投资20-40平米的占比56.3％，选择60-100平米的占比仅为6.

2、3％。城市新区商铺受追捧：华阳受关注最高，达到34.4％，可见区域认知度较高。资料来源：成都第五届商业地产金铺投资见面会市场分析2交通状况影响投资：50％的投资者认为市场人流量是左右投资主要因素；40.6％的人非常看重交通状况。对开发商与经营业态关注较高，两者比例高达31.3％和37.5％。小区人口密度成为影响社区商铺投资的最关键因素:53.1％的投资者看重小区人口密度，其次才是商铺口岸。另外小区的人口素质也受到20％左右的投资者关注。资料来源：成都第五届商业地产金铺投资见面会柏丽商业广场现状分析招商

3、现状现已引进的商家有:橄榄树歌城，租赁面积2917平米，音像店与美容美发共计108平米，总计3025.1平米。待招商面积为5308平米，占总体招商面积64％。在洽谈的商家有:老房子(生活配套)咖啡厅(生活配套)净菜超市(生活基本配套)总体招商进展不顺畅，应该加大招商力度。销售现状现已销售商铺2套，总计69.4万元，完成上月销售任务的4.6％，回款0.8％。销售局面不容乐观7月23日-8月2日共计来访人数50人，其中排号人数为16人，来电咨询每天1-2人次，投资者已需求小面积内街商铺为主。部分消费者认为

4、价格过高，面积也较大。现场商业气氛不足，无法达到刺激购买的欲望。客户现状1年龄趋于年轻化：有45％的投资者年龄在30岁以下。收入水平较低：收入水平在10万元以下的投资者占比89％。投资规模较小：有74％的投资者倾向于投资100平米以下的商铺，尤其对内街商铺感兴趣。投资经验缺乏：有80％的投资者为第一次投资，仅有20％的人为二次以上投资，有部分为老业主转化而来。资料来源：7.23-8.2商业客户分析客户现状2投资金额较小：62％的投资者投资商铺在50万以下。心理价位较低：投资者普遍认为能接受的心理价位为

5、5000元/平方米。投资回报倍受关注：50％的投资者更加关注投资回报，这与长线投资型客户居多（占比达到87％）有关系。资料来源：7.23-8.2商业客户分析区域竞争环境分析竞争环境1重点商业竞争项目情况：竞争环境1重点竞争项目情况分析：根据成都市人均商业面积0.9-1.0平方米计算，华阳镇内平均每年的商业需求量为2万多平方米左右，今年，到目前为止，区域商铺成交面积约为15000平米，商业供应量约5万平方米，区域供需失衡现象出现。各个商业楼盘的月销售额基本都维持在750-850万之间。从以上各商业楼盘的

6、区域配套来看，华阳商业广场、第V大道都是在区域较为成熟的华阳城内，人口、交通、区域配套的完备是销售进展顺利的保证。受到周边配套不完备与人口密度低的影响，出水芙蓉销售周期长达10个月，仅销售60％的商铺，平均月销售759万左右，且面积300平米以上的商铺，成为待售商铺主流，大投资客缺乏。远大都市风景的招商工作已接近尾声，但依然没有销售商铺，主要是受到商铺销售时机的影响。问题与机会存在问题小区人口以及区域人口密度不够，区域配套不完善，商业地块生疏区域市场商铺供应量大，成交面积占需求面积的70%，需求空间缩

7、小。区域商铺月销售平均水平仅为750-850万左右项目配套不能满足大商家的需求100平米以下的小面积的主力需求与柏丽商业广场100平米以上商铺占主流，发生矛盾周边商业竞争项目规划，业态规划较完备，竞争压力倍增拥有的优势交通：汽车时代，财富正在外移口岸：人气与升值的最好载体地铁：物业升值的衍生物品牌优势：利用左岸的住宅品牌优势，借助口碑宣传效应投资者关注交通口岸稳定的投资回报开发商实力与经营管理能力区域人口成熟程度商业配套环境柏丽商业广场投资分析项目定位与诉求形象定位特色的、地道的餐饮－稀饭庄、老妈兔头

8、旗舰店等独具风情的娱乐城－歌城、酒吧、咖啡厅等特色餐饮、娱乐生活场形象诉求1－财气汽车时代，财富正在外移形象诉求2－人气吃特色餐饮，不用再穿迷宫形象诉求3－人气一站式餐饮娱乐生活场营销目标营销目标：截至8月31日，完成1家餐饮与1家超市的招商及部分基本生活配套的招商。截至8月31日，完成销售金额2440万元。营销目标营销战略要点营销战略要点：1、推式策略－－用招商来推动销售2、招商、销售同时进行，但更侧重于招商3、将商业生地逐步变成熟地营销战略要点招商要