常见商品房纠纷的法律分析

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1、常见商品房纠纷的法律分析（一）区分所有权纠纷：车位、会所、露台、花园的权属（二）质量纠纷：区分三个层次的质量责任（三）交付纠纷：交付条件与交付标准的不同（四）办证纠纷：逾期办证违约责任的正当性（五）付款纠纷：贷款不能是否属于情势变更主要内容：分析区分所有权纠纷的法理基础与法律依据谁投资，谁所有。建造产生所有权，建造人为原始所有权人。（物权法30条）建设用地使用权人对建筑物、构筑物享有原始所有权。（物权法142条）商品房建设项目在交付之前，建设单位是唯一的所有权人。随着其转让与交付商品房，建筑物的区分所有权形成，区分

2、所有权人产生。区分所有建筑物中共有权的三个来源：基于法律的直接规定，产生法定共有；基于合同约定及宣传资料明示，产生约定共有；基于建筑物特定部分的天然属性，形成天然共有。区分所有权争议的财产，有的是专有部分，有的是专有部分的组成部分，有的是共有部分。1、车位是业主的，还是开发商的2、车位权属与规划的关系3、人防车位的所有权4、地方性法规、规章、规范性文件能否决定车位的权属5、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患（一）车位权属问题常见的一些认识误区：1）“成本决定车位权属：车位成本已计入房价，故车位不能独立销

3、售。”——成本是会计学概念，用于计算收益，与所有权无关。2）“功能决定权属：车位是为住宅配套的，作为从物，产权应随房屋转移。”——功能不决定所有权。能单独作为交易的标的，就是主物。3）“容积率决定所有权：车位不计入容积率，故不能独立享有产权。”——容积率是规划指标，是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。4）“业主利益决定车位权属：允许开发商处分车位，其势必损害业主利益。”——稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。1、车位是业主的，还是开发商的？结论：车位所有权产生于建造，投资人是原始权利人。除非法律另有规

4、定或者开发商与买受人在合同中另有约定，产权都只能是投资人的。《物权法》第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《区分所有权纠纷司法解释》第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地

5、增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。“规划”的标志——《建设工程规划许可证》。2、车位权属与规划的关系如何看待露天车位的权属1、属于物权法第142条所称的构筑物，原始产权属于建设单位；2、符合专有部分的三个条件，是专有部分；3、物权法74条及司法解释均未将其排除在外；4、司法解释的初衷是包含露天车位的，曾写过的条款（08年9月稿）：5、处分露天车位的障碍：登记障碍；政府禁止；社会认知（舆论、业主）。6、企业对策：在政府不禁止的地方销售；不便销售的地方附赠；不能销售也不便附赠的出租，出租收益用于补

6、充物业费。“第八条【车位、车库】物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。”1）建设单位（开发商）作为建设用地权人，是车位的原始所有人；2）具有构造上、利用上的独立性，能够登记的车位，是专有部分；3）规划内的车位，建设单位（开发商）有权出售、出租、附赠；4）规划外的车位，属于全体业主共有；5）是否属于规划车位，应以建设工程规划许可证及其附图为依据；广告与宣传资料不是规划依据。

7、6）物权法所称“用于停放汽车的车库车位”，未排除露天停车位。小结：常见认识误区：1、“人防车位属于国防资产，因此产权属于国家。”——《国防法》第三十七条：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”可见，国家投资是国防资产的前提。2、“人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务。”——《人民防空法》第五条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资

8、进行人民防空工程建设”。“鼓励、支持”，不是强制性要求，也不是法定义务。3、人防车位不属于国防资产法律规定：一般规则谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；特别法人民防空法规定“谁投资，谁受益”（第五条），并未对人防设施的所有权作出特别规定；物权法及相关司法解释对车位车库并未区分形态，只强调了规划对于界定产