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1、《物业管理条例》问题解答稿源:南昌市房产管理局 1. 什么是物业管理条例? 答:《条例》中所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 2. 业主在物业管理活动中有那些权利和义务? 答:针对实践中业主权利和义务不明确的问题,《条例》规定业主在物业管理活动中享有碍10项权利: (1) 按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务; (2) 提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议; (3)提出
2、制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议; (4)参加业主大会会议,行使投票权; (5)选举业主委员会委员,并享有被选举权; (6)监督业主委员会的工作; (7)监督物业管理企业履行物业服务合同; (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权; (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用; (10)法律、法规规定的其他权利. 同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务: (1) 遵守业主公约、业主大会议事规则; (2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护
3、等方面的规章制度; (3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (4) 按照国家有关规定交纳专项维修资金; (5) 按时交纳物业服务费用; (6) 法律、法规规定的其他义务. 3. 如何成立业主大会,什么情况下可以不成立业主大会? 答:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会. 只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会.决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责. 4. 业主在业主大会会议上投票权如何确定? 答
4、:业主在业主大会会议上投票权的确定,应当根据业主大会议事规则的规定来确定.但首次业主大会会议召开时,由于业主大会议事规则尚未制定,《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定. 5. 业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定? 答:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式.业主可以委托代理人参加业主大会会议.但无论采用哪种方式召开会议,都应当有物业管理区域内持有异议1/2以上投票权的业主参加. 召开业主大会会议,应当于召开15日以前通知全
5、体业主,住宅小区的业主大会会议,还应当同时告知相关的居民委员会. 业主大会作出的决定,必须经与会业主所持有股票权贵1/2以上通过.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持股票权衡2/3以上通过. 6. 业主委员会是怎样产生的,它和业主大会间是什么关系?担任业主委员会委员必须具备哪些条件? 答:业主大会成立时,应当选举产生业主委员会.业主委员会是业主大会的执行机构.业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备
6、案. 业主委员会委员应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任. 7. 业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系? 答:业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作. 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督. 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并听取居民委员长的建议. 8. 建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任? 答:建设单位应当在销售物
7、业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定.建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益,应当在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明. 住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业. 建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当在办理物业承接
8、验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料;应当按照规定在物业管理区域内配置
