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1、房地产投资与开发风险分析主要内容什么是风险风险的分类风险评价方法风险控制一、风险的含义关于风险的不同表述：风险和不确定性是过去真正实现的收益与期望值之间的方差或者标准差。风险是与期望收益偏离的实际收益出现的可能性。风险是必要或者需要的收益无法实现的危险。风险是收益期望值和现实值之差的绝对值。风险是资产价值的波动。风险是出现损失的概率。风险是期望或者可能性的损失的大小。风险是流动性损失的危险。风险是在特定的环境中和特定的期间内自然存在的导致经济损失的变化。风险是指决策面临的状态为不确定性所产生的后果。风险就是可能发生的危险。风险是可能发生的
2、各种结果之间的差异。风险的特性：客观性随机性相对性可控性与收益相伴生二、风险的分类系统风险市场风险通货膨胀风险流动性风险利率风险政策风险政治风险非系统风险财务风险环境风险管理风险成本费用风险或然损失风险三、风险分析的方法（一）敏感性分析A.含义：度量某一种假设条件的变化如何引起最终分析结果的变化。例如：对一宗持有型房地产1.更高的空置率将如何影响回报率?2.预计转售价格(或期末资本化率)的变化，将如何影响现金流的现值?B.敏感性分析中变化的假设条件:1.成本费用变化：2.租售收入变化：价格、销售率C.由市场状况决定选择何种变量和假设条件的
3、变化范围。例题1.现金流量的改变对权益资本化率的影响以下是自有投资150,000的第一年预期收益和现金流量的报表:预期收益和现金流潜在毛收入（PGI）178,000减去5%空置损失8,900有效毛收入（EGI）169,100减去38%的运营费用64,258净收益（IO）104,842减去还贷88,590税前净收益（PTCF）16,252权益资本化率（RE）=16,252/150,000=10.84%如果毛收入比预期高5%，而且空置率和运营费用率（OER）不变，那么权益资本化率会受到怎样的影响？解答例1.现金流量的改变对权益资本化率的影响毛
4、收入的改变PGI186,900减去5%空置损失9,345EGI177,555减去38%运营费用67,471IO110,084IM88,590IE21,494RE=IE/VE=21,494/150,000=14.30%例2.现金流量的改变对权益资本化率的影响参照例1的最初现金流量。假设运营费用率（OER）增加到43%而其它比率保持不变，那么权益资本化率是多少？解答例2.现金流量的改变对权益资本化率的影响PGI178,000减去空置损失8,900EGI169,100减去运营费用72,713IO96,387减去IM88,590IE7,797RE
5、=7,797/150,000=5.20%（二）情景分析A.应用1.情景分析度量的是一组变量同时变化引起的投资绩效的变化，如回报率的变化。与敏感性分析相比，情景分析的优势在于，一个变量的变化会同时影响其它变量，比如如果市场弱化，租金将降低，空置率将提高。2.通常至少需要分析三种情景：a.悲观情形b.最有可能的情形c.乐观情形B.预期回报1.从情景分析可以得出可能的回报范围。2.分析人员通过判断可以为每一种情景的发生设定一个概率。3.预期回报将通过每一种可能回报的发生概率加权而得出。公式为:xi为回报，Pi为得到该项回报的概率。例3.假设情景
6、—预期资本化率参照例1和2，在以下悲观、最有可能和乐观情景下，权益资本化率是多少？悲观最有可能乐观PGI169,100178,000186,900空置率7%5%3%OER43%38%34%解答例3.假设情景—预期资本化率悲观最可能乐观PGI169,100178,000186,900减去空置损失11,8378,9005,607EGI157,263169,100181,293减去运营费用67,62364,25861,640IO89,640104,842119,653减IM88,59088,59088,590IE1,05016,25231,06
7、31,05016,25231,063150,000150,000150,000RE=0.70%=10.84%=20.71%例4.假设情景—指定概率参照例3，假设每一种情景发生的概率如下：情景RE概率悲观0.7%0.30最有可能10.8%0.40乐观20.7%0.30预期RE是多少?解答例4.假设情景—指定概率加权平均预期RE=0.007(0.30)+0.108(0.40)+0.207(0.30)=10.74%C.方差和标准差1.方差a.方差—在统计学中，方差是对一系列数值离散程度的度量；是对单个数值偏离均值的趋势的度量。b.回报的方差就是
8、各种可能回报与预期回报偏离程度的加权平方和。公式为：方差=其中：是回报的均值，n是观测数目，Pi是实现某种回报的概率。2.标准差a.定义—方差的平方根b.指正态分布情况下实际回报率可能偏离预期
