天津酒店式公寓、写字楼分析 (nxpowerlite)

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1、2008天津写字楼、酒店式公寓分析目录第一部分天津高端写字楼、酒店式公寓综述第二部分个案分析第三部分个案与本案比较分析第四部分产品优化建议第一部分天津高端写字楼、酒店式公寓综述一、天津写字楼、酒店式公寓的历史发展阶段第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段。第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段。第一个发展阶段：1991-1997年，起始阶段；代表项目：国际大厦、远洋大厦；第二个发展阶段：1998-2002年，市场低迷阶段；代表项目：金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦；第三个发展阶段：2003-2008年，迅猛发展阶段；代表项目：信

2、达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场；二、高端写字楼部分1、市场供应情况二、高端写字楼部分2、市场需求情况二、高端写字楼部分3、市场租售情况二、高端写字楼部分4、市场展望经济增速带来市场需求；政策指引下的战略定位带来产品增量与竞争；差异化产品应运而生；三、高端酒店式公寓部分1、市场供应情况三、高端酒店式公寓部分2、酒店式公寓经营情况三、高端酒店式公寓部分3、市场展望?市场存量较少与城市发展定位并不相称；酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。世界一线管理品牌陆续登陆天津，品质服务提升的同时，价格也会不同程度的上浮；第二部分个案分析信达广场信达广场一、项目基础资

3、料地理位置：河平区解放北路办公等级：甲级占地面积：2万平方米建筑面积：15万平方米租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售开盘时间：2005年10月入住时间：2006年1月物业管理：天津天孚物业管理有限公司；物业费：26元/平方米/月车位情况：地下两层，总计500个，月租600元/月、800元/月信达广场二、产品特点1．规划布局信达广场地上共51层，地下3层，总高度238米，为天津CBD最高建筑。信达广场2．装修设备电梯系统：苏州迅达电梯。15部客梯，1部消防梯，1部货梯。空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统交房标准：写字楼：铝天花吊顶、地毯、墙纸，装修后室里净高2.45米，如此图：信

4、达广场酒店式公寓：精装标准4000元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施齐全，装修后室内净高2.45米，个别户型3.4米。如下图：信达广场3．服务设施会所：信达广场会所位于塔楼6-7层，总面积4000多平米。6层为日工餐厅，对外经营；7层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。6层平面图：餐饮为主7层平面图：健身、娱乐以主信达广场会议中心：会议中心位于塔楼5层，各种规格约10间，如下图：信达广场三、产品定位1．户型配比写字楼：办公面积为100-1600平方米，自由组合。酒店式公寓：主力户型为100-190平方米，一居室：100-120平方米，约占比例为20%；二居室：160平方米，

5、约占比例为55%；三居室：190平方米，约占比例为25%。2．客群来源写字楼：以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各类中大型企业为主。酒店式公寓：客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用客户中日本在津商务人士占到95%以上。信达广场3．定价原则信达广场写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价6元/平方米/天，成交均价5元/平方米/天左右（含物业费），出售部分小业主对外报价与产权方相同，成交均在4.5元/平方米/天。其中公寓单套月租金在17000至27000元/套/月。信达广场4．租售情况信达广场06年开盘至今，租售情况喜忧参半。目前写字楼出售部分已全部售完（销售周期为2年），入住

6、已达70%以上。而公寓出租部分受户型面积过大、单套租金过高影响遇到较大阻力，目前出租率不足20%。信达广场四、总结1．营销手段对项目运作的重要性。信达广场入市至今没有对产品开展系统的营销推广工作，由始至终主要采取“待销”的销售方式，对销售价格产生较大影响。在06、07年“黄金时期”销售价格仅上调500元/平方米，涨幅仅3%，低于与同档产品销售价格3000元/平方米左右。2．合理的产品定位，客观考虑市场需求。从信达广场公寓低出租率情况反应出开发商对市场预期过高，比例约占80%的中大型产品定位为信达广场租赁业务带来极大阻力。平均高达23000元/月左右的租金水平，让大量的国内高端商务人土难以承受。

7、虽然信达广场约占20%的一居室（100-120平方米）已全部入住，但日本人士占据95%以上比例，由此可以看出，16000元/月左右的租金水平仍然超出国内客群的心理价位。天津中心（原北洋钢铁大厦）天津中心一、项目基础资料地理位置：和平区南京路与营口道交口办公等级：甲级占地面积：18105平方米建筑面积：15万平方米租售状况：写字楼部分：出售酒店式公寓：预计以出租为主开盘时间：2007.6.15入住