中国工商银行个人房屋贷款政策制度

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1、个人房屋贷款政策制度、产品体系及操作流程住房金融业务部王中平目录第一部分个人住房贷款业务（一手）第二部分个人商用房贷款业务（一手）第三部分二手房贷款业务第四部分债务置换类个人房屋贷款第五部分个人贷款最高额担保第六部分个人循环贷款第七部分存贷通业务第八部分个人贷款营销外包第九部分个人住房公积金贷款第一部分个人住房贷款（一手房）（一）基本含义和分类（二）“间客式”个人住房贷款（三）“直客式”个人住房贷款（一）基本含义与分类含义：“一手个人住房贷款”是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业（或集资建房单位）依法建造、销（预）售住房的贷款。1.贷款的主体特定：只能是自然人。2.销

2、售主体特定：只能是具有房地产开发和销售资格的“房地产开发企业”。但集资建房单位除外。（一）基本含义与分类按营销渠道的不同即是否由合作机构推介（更确切的说，按照或是否由开发商承担阶段性担保责任”），一手个人住房贷款分为：●间客式个人住房贷款业务（传统模式）●直客式（直贷式）个人住房贷款业务“间客式”、“直客式”只是营销渠道的不同，额度、期限、利率、还款方式等贷款基本要素完全一致。不同点在于：贷款条件、担保方式以及业务操作流程。2.1概述2.2合作机构准入管理2.3按揭项目准入管理2.4一手个人住房贷款业务（二）间客式个人住房贷款业务2.1含义和基本流程含义：“间客式个人住房贷款”是指通

3、过与房地产开发企业签订按揭业务合作协议，由开发企业向我行推介按揭贷款客户并为贷款客户提供阶段性担保的个人住房贷款。间客式模式是当前个人住房贷款营销的主要营销渠道和办理模式。因为现阶段开发商在市场中出主导地位，控制着客户资源。⑴合作机构准入管理（房地产开发企业准入）⑵按揭项目准入管理⑶单笔个人住房贷款●贷款条件●贷款担保●操作流程2.1含义和基本流程合作机构准入按揭项目准入单笔贷款操作流程部分特殊情形可省略准入环节一般操作流程个人房屋贷款合作机构包括：房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司）。合作机构管理遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。

4、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司的准入在“二手房贷款业务”中介绍2.2合作机构准入管理（一）基本条件1、经工商行政管理机关核准登记的企业法人；2、有固定经营场所，经营规范，制度健全；3、财务状况良好，有一定资金实力；4、信誉良好，无拖欠银行贷款；5、法定代表、控股股东和总经理无不良信用记录；6、在我行开立基本结算账户或一般结算账户；7、我行要求的其他条件。2.2合作机构准入管理（准入条件）（二）特定准入条件：1、我行或他行评定的信用等级为BBB级（含）以上，如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在我行或他行评定的信用等级为A-级(含)以上;对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开

5、发企业，可不评定信用等级。2、注册资本金1000万元（含）以上；3、具有合法有效的房地产开发资质；4、我行近三年已发放过开发贷款，且未出现过不良记录的，可以直接纳入房地产开发企业准入名单（合作机构准入特殊情况之一）。2.2合作机构准入管理（准入条件）5、保证金的留存管理。承担连带保证责任的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的相应比例存入保证金，保证金比例由各二级分行根据项目风险状况和同业竞争情况自行确定。保证金实行专项存储、专户管理。符合下列条件之一的，可免存保证金：1.信用等级为A-级（含）以上的，可免存保证金；2.已达到现房标准并可在三个月内落实

6、抵押登记手续的，可免存保证金。2.2合作机构准入管理（准入条件）（三）禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：1、已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；2、有组织或协助他人制造假按揭贷款行为的机构；3、内部管理混乱或资金严重短缺的机构；4、已经或即将丧失履行债务能力的机构。2.2合作机构准入管理（准入条件）调查由贷款经办行负责，要求企业提供以下资料：（一）合作机构准入申请审批表；（二）经年检的营业执照;验资报告；公司章程；组织机构代码证；经年检的税务登记证；有贷款记录的，还须提供贷款卡。（三）经工商行政管理部门盖章的企业变更登记有关文件；（四）最近一期企业财务报表和

7、经审计的上年末财务报表；（五）相关的经营资质证书或资质资格、执业证书（六）法定代表人或授权代理人的身份证件及签字样本，授权代理人应同时提供授权委托书；（七）个人控股股东和总经理的身份证件；；（八）我行要求的其他资料。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）调查同意的，调查人要出具调查报告，在《合作机构准入申请审批表》上签署调查意见，交贷款经办行行长或主管行长签字盖章后，将相关资料报二级分行个人贷款营销部门审查。2.2合作机构准入管理（合作机构准入流程）合