博思堂-理想城市场总结及未来2010市场启

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1、理想城市场总结及未来2010市场启示博思堂地产综合服务股份有限公司2009年12月24日09年1-11月苏州楼市概况：全年楼市在一系列的宏观政策刺激下，加之楼市的调控政策的松绑和税费的减免，以及通胀保值需求增加，导致前期压制的市场需求和投资需求迅速释放，市场成交量价大幅上扬。市场成交的主力区间为180㎡以上的高端产品。量价走势图成交结构图1、09年苏州市场运行概况市场需求变化分析：宏观政策调控力度的松紧直接影响了市场高端需求和投资需求的活跃度，对本案而言，项目受宏观政策影响较小。苏州市场需求（成交套数）变化趋势9.27政策政策松绑从图表走势

2、来看:市场高端需求和改善需求的比列在政策宽松期明显高于政策收紧时；刚性首次置业的需求在2008年明显放大；本项目产品线所对应的需求以刚性首置需求为主，是受宏观政策影响较小的产品区间。2、09年苏州市场运行概况3、2010年市场走势预判日前中央政治局表示：“宏观政策取向不能改变”，“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实和充实完善刺激经济的一揽子计划和相关政策措施”。中央的这一表态是基于当前宏观经济形势做出的，在宏观经济回暖基础尚不稳固的情况下，必须保证宏观经济政策的稳定性和连续性，坚持宽松的财

3、政、货币政策以有效的激发投资和消费。经济层面政策层面行业层面09年保八目标基本实现，但整体经济尚未夯实，09年1-11月以来占国家GPD比重最大的出口额仍然持续负增长，年初的巨额投资在拉动GDP的同时也加大了经济通胀危险。国家高层频繁指出明年的经济工作的重点将放在增长结构的调整上，即由投资拉动转向扩大内需，房地产行业作为扩大内需的最重要的产业链，在宏观经济层面的利好性的预期较大。后市走势预判——明年国家的经济工作重点将放在扩大内需上，对房地产行业利好性预期较大；政策层面房产调节将以稳中趋紧，避免房价过快上涨为重点，严厉的调控政策短时间内出台

4、的可能性较小。预计2010年市场走势整体较为平稳，略有小幅震荡。对于房地产自身而言，由于部分城市出现了房价的非理性增长，政府短期内将会收紧部分政策，整体调节将会是以稳中趋紧为主，短时间内出台严厉调节政策的可能性较少。对于二套房以及闲置土地的调节将会成为重点，同时不排除部分税收政策的实施。4、09年新区市场运行概况量价走势图09年1-11月新区市场概况：2009年的楼市在一系列的宏观政策刺激下，加之楼市的调控政策的松绑和税费的减免，以及通胀保值需求增加，导致前期压制的市场需求和投资需求迅速释放，市场成交量大幅上扬；市场供求比的严重失衡，加之区

5、域高端产品成交持续放大，支撑成交价格稳步上涨。供求走势图5、09年新区市场运行概况新区2009年1-11月新增结构新区2009年1-11月库存结构新区2009年1-11月成交结构首置90以下首改低90-120首改高120-144再改144-180高端180以上合计新增25.520.717.72.92187.8成交34.42723.85.525.4116供求比0.70.80.70.50.80.75库存7.48.97.42.412.839库存比19%22.9%19%6.3%32.9%——新区2009年1-11月市场整体走势（万㎡）区域产品细分研

6、究：区域的主力供求区间为首置90㎡以下的产品，其次为180㎡以上的高端产品。从区域11月底库存来看，首置产品库存去化周期仅为2个月，市场急需新增放量，未来市场机会较大；180㎡以上产品库存较多，去化周期较长，市场去化压力较大。65342预期去化周期（月）从09年1-11月西北片区成交面积来看：09年板块内刚性需求依然旺盛,中小户型仍占据主流；而对于90-120平米、120-144平米的首改与再改型产品的需求也呈现出强劲的去化表现；同时该区域180㎡以上的高端产品也表现不熟，反映出板块在高端产品上的吸纳能力；从个产品线供求比来看，从首置（90

7、㎡以下）到高端（180㎡以上）逐步递减，均处于供不应求的状态。西北片区供求结构分析：首次置业的刚性需求仍然是市场的主力需求力量，而首改低以及首改高的升级换代需求也表现出了良好的势头。6、09年西北板块市场运行概况西北板块存量特征分析：现有库存以首改低90-120㎡和90㎡以下的首置产品为主，结合去化周期来看首置90㎡以下和首改高120-144㎡产品去化周期最短，未来市场机会较大。12月初板块库存以首改低90-120㎡为主，其次为90㎡以下的首置产品；从去化周期来看，除144-180㎡去化周期较长外，其他各产品线去化周期均较短，其中首置90㎡

8、以下和首改高120-144㎡产品去化周期最短，未来市场机会较大。7、09年西北板块市场运行概况12月初库存（万㎡）09年月均去化（万㎡）预计去化周期（月）90㎡以下2.61.61