万联行耕天下某房地产企业大美天第开盘前执行方案

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1、大美天第开盘前执行方案第一部分：现场工程状况目录第二部分：项目核心卖点第三部分：开盘前总体部署第四部分：广告设计第五部分：四大营销事件第六部分：通路营销第七部分：媒介策略第八部分：现场包装第一部分：现场工程状况大龙潭风景区入口4风景区主干道5进入项目主干道6项目工地正门7项目内部8通往香樟林的道路9第二部分：项目核心卖点项目卖点提炼生态环境：龙潭公园旅游资源丰富，项目内有原生山、林和湿地湖泊区位价值：距离城市中心区仅3公里路程交通条件：城市主干道——柳石路旁，各城区可便捷到达，更直通桂北高速（桂林至北海）项目规模：总占地面积达283亩规划设计：充分保留原生山水,结合地势打造建筑

2、和园林,1.01超低容积率建筑特色：中式现代风格，细致打造多种中式建筑元素，典雅尊贵园林环境：台地公园、原生香樟林、湿地湖泊，打造“山、湖、林”三大景观产品特色：丰富产品形态，别墅有私家庭院、大露台等设计，洋房带电梯星级配套：运动会所、幼儿园物业服务：丰富经验物管专家——泓福物业，星级服务品牌实力：协和地产精品领袖11项目核心卖点提炼零距离4A级风景区——龙潭公园原生态园林围绕“山、湖、林”建造三大建筑组团中式建筑概念、中式居住理念定义顶级别墅标杆12第三部分：开盘前总部署首阶段货量达到7000万元>>>洋房（8#、9#楼共36套）总货值约2000万联排别墅20套（1#、2#、

3、6#、7#楼）货值约5000万14开盘时间节点铺排>>>注：开盘前须获取预售证，开盘当日进行认购客户换签15开盘前阶段营销策略建议>>>关键语：●一个思路●一条主线16开盘前阶段营销策略建议>>>一个思路：我们要打造的楼盘是柳州最高端的楼盘，我们楼盘的销售价格是区域内甚至柳州市场内最高的价格。高端楼盘有很多种打法，有保持高调不与世俗为伍的高端，通过楼盘产品品质的表达与硬性上涨提高项目售价与实现销售，这需要时间消化，不利于楼盘快速销售，就如同现在的华林君邸；还有就是高举高打，以气势夺人，成为曝光率最高、众所周知的项目，通过人气与购买需求的堆积实现项目售价的上涨及销售实现，这需要较

4、高推广费用的投入，但销售速度很快，如现在的阳光100城市广场。根据本项目的资金回笼要求以及规避市场风险的思路，建议采用第二种打法并结合品质表达，快速销售项目回笼资金。而在第一阶段开盘前，因为项目产品无法保证完美的表现，则主要靠造势与推广来保证项目的一炮而红。17开盘前阶段营销策略建议>>>一条主线：如何让客户知道我们？知道后如何引至售楼部？引至售楼部后如何达到成交？这条主线里，如何让客户知道我们？如何将客户引至售楼部？这两点通过推广都容易办到。而关键是如何达到客户的成交？这是关键问题。在客户做决策时，必定会将本盘与“清华坊、阳光100、东岸御花园、华林君邸”以及“圣蓝山”、“嘉

5、汇·龙潭”等竞争盘作比较，我们怎样才能在和这些楼盘的比较中顺利突围？第一、比优势：我们在“学区、交通、区域价格认知度、升值潜力、楼房朝向、山体被破坏”等方面都处于劣势，而我们的优势仅在“邻近龙潭公园、小区内居住环境、周边配套以及产品的部分巧妙设计”这些方面，可以说优势并不十分显著突出。第二、比品质：因项目施工周期等问题，无法在一期一阶段开盘前有充裕的时间来表现项目的产品品质（后阶段当然会有好转），因此，寄希望于通过项目品质来完成销售目标是没有完全把握的。18开盘前阶段营销策略建议>>>鉴于此，我们建议采取下列战略：第一步：通过活动与事件造势、媒体推广，迅速提升项目形象力、影响力

6、，使项目成为柳州市民心中的品牌项目、明星项目，形成与主要竞争对手之间的层次感，拉开心理距离，为客户的最终成交构建良好的铺垫，活动的选择在于精不在多。第二步：通过项目现场的塑造，体现高端楼盘形象，在前述铺垫下形成锦上添花的效果，有效的实现成交。而且项目的运作周期较长，首期的形象有效建立将可树立项目的基调，并为后续推广奠定基础，使得后阶段的营销事半而功倍。19开盘前阶段营销策略建议>>>我们接下来主要分析如何进行造势？造势须以事件为主、以活动为辅，事件考虑：一、理查德·克莱德曼新年音乐会；二、柳州骄傲人物评选。这两个事件都可以在市民中迅速形成轰动的效应，并具有广泛的参与性，同时活动

7、档次较高，可有助于项目高端形象的确立。通过事件的炒作、相关的广告配合，可期达到项目的造势目的。配合事件的运作需要进行相关活动与媒体推广的辅助，以保持项目的热度，活动可考虑前阶段所提《营销策略案》中所列活动，在A类客户积累接近200名的时候可召开产品推介会、VIP认购、知名幼儿园引进、结合龙潭公园的摄影比赛等。骄傲人物评选可与报社合办，具有操作的可行性，随着活动的举办，本项目相对于竞争对手必定跨上了更高的台阶、立于更高的层次。20开盘前阶段营销策略建议>>>在推广时我们要先明确一个主导思想、两