南宁奥园洛杉矶组团推广思路

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1、南宁奥园洛杉矶组团推广方案创普策划南宁奥园项目组一个全新组团的推出，一项全新推广课题开启…………启洛杉矶组团——南宁奥园总规划五大组团的第三个组团，为承上启下的中轴环节，极为关键！洛杉矶组团将以什么样的姿态去抢占市场？这是我们必须思考的！思路方向第一部分：项目简述第二部分：市场风云第四部分：组团定位第五部分：推广方向第六部分：媒介方案第七部分：形象表现第三部分：竞争分析项目简述第一部分规划用地面积310381.60㎡设计用地面积524108.7㎡容积率1.62建筑占地面积72481.8㎡商业12474.71㎡学校10000㎡建筑密度28%绿化率30%居住户数3557户居住人口11

2、382人（3.2人/户）汽车车位总数1423个（0.4个/户）南宁奥园总体规划项目整体预热期2005.10----2006.7（指广告第一次出街开始…历时9个月）雅典组团（约404套）4个月，2006.7-2006.10(前期项目预热过程对其进入销售有一定促进作用,所以销售周期时间不长，而且有100多T是内部指标)北京组团(约880套)22个月，2006.10----2008.9（这样的销售周期是比较长的）洛杉矶组团（北区约396套）部分定向团购历程以上货量共计约1700套，占总货量3557套的的约50%！时间上，除去2004-2005年期间项目前期土地、规划、报建时所花的时间，

3、仅从2005年10月广告出街的市场营销导入开始至今，已经三年了。这三年中，2006-2007年是属于全国楼市一路高歌时期，南宁楼市高速发展阶段，一般情况，像这样的一个高速发展期，在南宁市场的普通中端价位的商品房，中等规模的项目年消化货量约1000T/年左右，大型项目将会达到1500-2000T/年。对于南宁奥园这样一个大型规模的复合地产项目3年时间消化1700T，平均下来每年才消化600T不到，速度确实一般更何况，当中还有约600T属于定向和内部指标。从南宁奥园自入市以来，由于各方面的因素，造成南宁奥园现阶段的状态：品牌形象高度不够！品牌理念向市场传递和触动深度、力度不够！南宁奥

4、园的大盘气势不够！小区规划不够！…………南宁奥园目前主要是北京组团团南区剩余的住宅和商铺。住宅28套，楼中楼12套，3房2厅单位20套（其中12套为一楼）；商铺以西街为主，共41间，已销售20间，剩余21间为内铺或两层的商铺，面积在30~140平方米，奥园商铺均价6500元/平方米。南宁奥园现状不容乐观！媒体投放量少，效果不明显，来电来访量低……项目三年历程，一直以“运动”生活贯穿延续，在推广传播的基调上保持了统一，但是在形式了却拘于一格，在个性的调性上却突不出个性的视点，导致了项目的市场形象不温不火。洛杉矶组团的全新推出，势必要做相当大的突破，方能打破这种“瞌睡”的局面，力求以

5、全新的着力点，树立全新的形象。俗话说：出门看天气！南宁奥园洛杉矶组团的推出更要认清市场的风云变化。市场风云第二部分2008年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。大势2008房地产市场的大环境之下,市场格局发生了巨大变化,无论是供求关系,还是产品结构,都将对开发企业、消费市场产生很大影响

6、，是中国房地产持续发展10年之后，第一次面对如此强楼市寒冬。当楼市寒流袭来……在国内外经济形势不容乐观的情况下，南宁目前的房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方？这是行内人士最为关心和关注的话题。2008年，南宁房地产市场表情一是投资继续保持增长，2008年1-10月，南宁市房地产开发投资158.66亿元，同比增长7.66%。二是增速放缓，增速比上年同期出现较快的回落，各月房地产增速也在逐月放缓，前10个月累计增速比上半年回落2.55个百分点。三是住宅开发投资占主体，住宅投资、其他投资、商业营业用房、办公楼投资占房地产开发投资比重分别为67.3%、23.8%、7.6%和

7、1.3%。四是商品房施工面积保持增长，但是新开工面积下降。2008年1-10月，全市商品房施工面积2079.22万平方米，同比增长10.93%，其中住宅施工面积1606.25万平方米，同比增长12.99%；办公楼施工面积43.94万平方米，同比下降25.88%；商业用房施工面积196.66万平方米，同比增长3.32%。同期，全市商品房新开工面积440.04万平方米，同比下降8.54%。从以上数据可以看出，2008年南宁市房地产开发投资在销售市场整体回落，销售低迷的情况下，仍然保持