城市更新项目研究报告

《城市更新项目研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、ChinaIndexAcademy中国城市更新项目研究成果汇报中国指数研究院2015年11月中国一线城市已经步入存量房时代二手房成交量已经成为房地产交易的主力。随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交量已经超过新房市场。2015年1-10月，北京二手房与新建商品房成交量的比值为1.3，上海为1.2，深圳为1.6。图：2011-2015年北京、上海、深圳、广州新房与二手房成交套数对比1土地供应减少，未来商业楼宇以存量市场为主2010-2015年，一线城市商办用地成交量呈递减趋势，而楼面地价逐年攀升。2010-2

2、013年商办用地成交量维持高位，2014年成交量下降，成交面积降幅达33%，2015年成交面积继续大幅下滑近40%。由于土地供应减少，楼面均价持续上涨，从2010年的6528元/平米涨至现在的11928元/平米。图：2010-2015年一线城市商办用地成交情况2政府加强城市更新制度建设，存量房改造更新成为发展方向多地政府相继出台相关政策，推进城市更新制度建设:时间城市政策影响全面地规范了包括综合整治、功能改2009年深圳《深圳市城市更新办法》变、拆除重建在内的城市更新活动明确通过集约利用存量土地，提升城2015年5月上海《上海市城

3、市更新实施办法》市功能直接受理、审查拆除重建类城市更新2015年8月深圳成立城市更新局单元计划审查、规划审查事项出台《深圳市综合整治类旧工业简化旧工业区综合整治时的审批程序，2015年9月深圳区升级改造操作指引（试行）》放宽准入条件存量房更新改造，将成为行业发展方向。未来如何通过改造更新来增强项目的竞争力和盈利能力成为企业面临的重要课题。3创新是存量房改造更新的重要途径创新是存量产品改造更新的重要途径。伴随着社会快速发展，商业经营模式也在不断转换，租户对于租赁需求日益丰富和多元化，消费者的消费需求也一直处于变换之中，只有通过更新产

4、品定位，优化运营模式，创新产品内涵、创新服务模式，为租户和消费者提供更加人性化、多元化的服务，已经成为商办类项目突破发展的重要途径。与需求紧密结合更新产品定位创新运营模式创新办公八号桥创意园K11艺术广场4中国一线城市商业楼宇价值提升研究5中国一线城市商业楼宇价值提升——研究方法研究对象：项目所在城市为四个一线城市近年进行过更新改造的商业楼宇如为写字楼项目，改造后的等级需为甲级具有一定规模和代表性研究方法：采用定性与定量相结合的研究方法项目数据收集初步研究评选最终研究成果搜房网房天下和中国结合研究指标体系初从备选名单中，研

5、究指数研究院收集基础步筛选出典型项目备评定出商业楼宇价值数据选名单提升标杆项目6中国一线城市商业楼宇价值提升——指标体系本次研究主要从楼宇总值、楼宇租金、出租情况、人气指数等四个维度展开分析，分析商业楼宇更新前后总值变化、租金的提升幅度及楼宇的知名度和人气热度。指标体系整体估值租金涨幅出租情况人气指数估值增加额租金增加额出租率十大论坛投票结果估值涨幅租金涨幅空置面积7中国一线城市商业楼宇价值提升——研究成果2015年10-11月间，研究组在一线城市中收集了50个更新项目，之后结合研究指标体系初步筛选出20个典型项目作为备选样本，最

6、终根据指标体系对项目深入研究评定10个标杆项目。表：2015中国一线城市商业楼宇价值提升标杆项目项目名称物业类型所在城市K11艺术广场商业上海静安高和大厦写字楼上海万科张江国际创新中心创意园区上海八号桥创意园创意园区上海京广中心酒店/写字楼北京高和蓝峰大厦写字楼北京新派公寓公寓北京中关村互联网金融中心写字楼北京太阳新天地商业广州华润1234space商业深圳8标杆项目特征:项目更新效果显著，商业价值全面提升经济价值提升是商业楼宇更新改造的重要实现形式之一，标杆项目更新改造后估值涨幅在20%-40%左右，租金涨幅在25%-70%之间

7、。上海的静安高和大厦原为中华企业大厦，被高和资本斥资7.9亿成功收购。2012年高和资本对其进行了整体改造升级。更新后，大厦当时的整体估值超10亿元，租金收入也有较大幅度提升，雷允上药业、中华企业等企业纷纷入驻。后前更新静更新安高和大厦12标杆项目特征:业态转型，积极契合城市区域产业定位目前城市发展更加注重集约化、专业化，强调区域经济协调发展，在区域之间形成不同的产业集群，突出各自的经济特色，错位发展，避免同质化竞争。中关村互联网金融中心位于北京中关村，前身是凯宾斯基酒店。改造更新后，吸引了互联网金融企业入驻，成为我国互联网金融产

8、业的集群和创业企业的孵化器。前后中更新更新关村互联网金融中心9标杆项目特征:传统产业与建筑升级，提升城市新型产业发展水平随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，人们对于生活、工作的需求也在逐渐改变，部分产业与建筑在新需求下也面临升级改造的动