写字楼发展史

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1、深圳写字楼发展史本报告是严格保密的。我们这样解读深圳写字楼发展史u从发展历程看u从区域分布看u从市场状况看u从价值体系看本报告是严格保密的。从发展历程看本报告是严格保密的。深圳写字楼发展历程1=80年代的起步和快速发展阶段。2=90年代初的迅速放量阶段。3=90年代中后期的过渡阶段。4=2002年开始的迅速升温和增长阶段。4本报告是严格保密的。2006.061=80年代的起步和快速发展阶段Ø深圳第一代写字楼Ø特征：只强调使用功能上的满足，在物业形象、建筑结构、智能化等方面已明显滞后于企业的需求。

2、Ø代表性物业：国贸大厦、深业大厦、联兴大厦。Ø所处区域：人民南。5本报告是严格保密的。2006.062=90年代初的迅速放量阶段。Ø深圳第二代写字楼。Ø特征：内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。Ø代表性物业：电子科技大厦、中银大厦。Ø所处区域：蔡屋围、华强北。6本报告是严格保密的。2006.063=90年代中后期的过渡阶段。Ø第三代写字楼Ø特征：建筑形象、物业功能及档次、智能化水平、环保节能等方面得到了大幅度的提高。Ø代表性物业：地王大厦、赛格广场、江苏大厦。Ø所处区域：蔡屋围、华

3、强北。2006.06本报告是严格保密的。74=2004年开始的迅速升温和增长阶段。Ø深圳第四代写字楼。Ø特征：人性化的沟通与交流，向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念。Ø代表性物业：卓越时代广场、国际商会中心、诺德中心、卓越世纪中心。Ø所处区域：中心区、中心西。2006.06本报告是严格保密的。8从区域分布看本报告是严格保密的。伴随产业发展和政府导向，深圳商务发展一路西进西进宝安南山中心西中心区历程华强北蔡屋围人民南2008~？2004~？2002~？2002～？1999～20021995～19

4、991984～1994珠三角城市群片区相对独立，中小型科技类工城市心脏定位，电子科技类企发展成熟于90依附于罗湖口岸、片区最重要的交通以物流、贸易、贸企业、创业型市政完善配套，业集中区域，年代末，金融形成及成熟最早、特质枢纽、物流、设计及相关服务企业集中地，中大型企业和行业民营商贸企业业聚集、交通目前发展进入停贸易和实业发行业为主心区补充领先企业聚集扎堆便利滞期达“前海中心区重“深圳湾金融关键“电子科技”“城市心脏”“电子商贸”“金融中心”“速度深圳”要组成部分”商务区”词“结构复合”“未来方向

5、”“拥挤嘲杂”“地王地标”“口岸经济”“珠三角中心”“总部基地”标志项目？本报告是严格保密的。人民南u存量：约120万平，甲级物业2万平，占区域存量2%。u使用客户：物流、商贸为主。u过去：依附于罗湖口岸，形成及成熟最早，国贸的建设代表深圳速度，地标效应；现在：增量进入停滞期；未来：以城市更新为主，弥补高端产品缺口。本报告是严格保密的。蔡屋围u存量：约100万平，甲级物业46万平，占区域存量46%。u使用客户：金融、商贸、信息与物流企业为主。u过去：发展成熟于90年代末，地王地标效应，金融业服务

6、业聚集；现在：新地标京基100对片区具有拉高效应；未来：以城市更新为主，规划主题鲜明。本报告是严格保密的。华强北u存量：约？万平,甲级物业？万平,占区域存量的？%。u使用客户：电子科技通讯业、贸易为主。u过去：上步工业区为发展原形，奠定了片区电子业的主旋律；现在：由生产转向服务，完成厂房向写字楼过渡的过程；未来：以城市更新为主，行业属性明显。本报告是严格保密的。中心区u存量：约？万平,甲级物业？万平,占区域存量的？%。u使用客户：聚集大型企业和行业领先企业。u现在：城市规划使然，心脏定位，深圳行

7、政、文化和商务的核心地位使片区产品保持标杆性和引导性；未来：产品向行业特色和文化方向发展。本报告是严格保密的。中心西u存量：约？万平,甲级物业？万平,占区域存量的？%。u使用客户：科技类工贸企业、电子通讯业为主。u过去：天安工业区和泰然工贸园；现在：由工业区转型，民营科技定位拉动，产业标签明显推动产品特征化，形成深圳办公类型最全面的区域；未来：以城市更新为主。本报告是严格保密的。南山u存量：约180万平，甲级物业17万平，占区域存量的9%。u使用客户：高新技术业、物流业和基础工业企业占据主导。u

8、过去：蛇口工业区，特区策源地；现在：发散性的组团发展区域，行业特征明显；未来：后海总部基地拉高，目前已13家进驻。本报告是严格保密的。宝安u存量：约？万平,甲级物业？万平,占区域存量的？%。u使用客户：物流、贸易为主。u现在：宝安中心区，尚未成型；未来：前海中心，深圳未来发展的新引擎。本报告是严格保密的。从市场状况看本报告是严格保密的。经济快速增长带动商务市场的发展,第三产深圳写字楼市场驱动力业的快速发展带动写字楼需求p近年来深圳经济迅速发展，GDP总量以年均增速高于12%的速度迅速增长p目前，