公园城楼盘地产项目整体运作策略方案

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1、xx项目整体运作策略谨呈：瑶海区政府2015.6第一章：竞争市场分析第二章：项目价值梳理第三章：一期推售策略目录INDEX第一章：竞争市场分析一、区域发展规划——南充南充将进一步完善南充城市综合服务功能，打造立体交通体系。城市轻轨、城际列车、城际航班、水上运输规划完善。南充城市定位为成渝经济区北部中心城市、重要交通节点和港口城市。南充第六次城市总体规划确定了“以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展”的城市整体规划原则。项目位于南充市高坪区望城坡（江东板块边缘），是南充“跨江东进”战略中的重要组成部分，未来有较大的升值潜力；项目是南充市少见的半坡

2、用地，必须高举高打，以大盘运作思维立势，更要刷新南充对居住理念的认知。南充是川东北经济区核心城市之一，整体规划为“以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展“，在购房群体选择中，先顺庆、再嘉陵、再高坪，是南充人的固有认知！一、区域发展规划——高坪宜居生态之城：一江两河三公园，三区之中拥有最长嘉陵江江岸线；清溪河、螺溪河过境；国家4A级公园凌云山以及鹤鸣山、金城山森林公园，风景处外美。气候宜人，环境优美。便利繁华之城：整个南充通过距市区仅10余公里的南充高坪机场、距成都双流国际机场、重庆江北机场仅有1.5小时车程以及发达的国道路网、高速公路体系与世界

3、相连。文化活力之城：高坪是南充历史文化发源地，是“以江为轴、跨江东进、拥江发展”主战场。商贸重地：高坪规划有物流园、家居园、汽车园、航空港商务区，成为西部产业的聚集地。项目周边无品牌开发商进驻，无大型品质项目引爆，区域价值暂时无法彰显，本身配套及交通体系不完善是开发的最大瓶颈！高坪区城市中央公园版块江东板块高坪老城区成渝连接线板块航空港板块高坪区位于南充市嘉陵江东，幅员面积806平方公里，人口60万（城区人口30万），辖25个乡镇和7个街道办事处，交通便捷、基础雄厚、拥有一定发展潜力。二、房地产市场分析——南充产品库存：2014年南充主城三区库

4、存量为543.77万㎡，其中高坪区库存117.74万㎡。创5年来新高，几乎为南充近2年的消化量。分类去化：从2014年及2015年1-5月成交数据分析可以看出：90-100㎡、100-110㎡和80-90㎡三个户型区间的成交占比最高（2014年合计占比高:63.38%），小三房和舒适型三房为目前南充市场上最受青睐的产品，单套总价在40-50万区间的房源成交最多（2014年成交12499套，占比44.28%），此总价段的房源多为刚需置业者。发展趋势：5月，新一轮降息再次袭来，加上一线城市上涨预期，南充楼市住宅整体成交量平稳释放，迎来了“红五月”的

5、小幅回暖。南充属于高库存城市，城市整体风险较高，救市政策传递较慢；我司在项目整体运作上，前期应以投资安全，以现金流为导向；在产品设计上，以单套总价在40-50万之间的三房产品为宜，以快速去化！二、房地产市场分析——高坪2014年高坪区成交套数4026套，成交均价4840元/㎡。成交面积39.65万㎡，成交金额19.04亿元；高坪区库存117.74万㎡，库存去化周期约为3年，在南充市相对库存最大！高坪区在售在建楼盘共计27个，放量主要集中在江东新区板块、南渝连接线板块、下中坝板块。项目作为高坪唯一的千亩大盘，应建立起在高坪买房首选我项目的市场优势

6、！在区域高库存前提下，项目面市价格应采取低开高走策略，在逐步提升项目品质同时，逐步提升项目溢价！三、典型个案分析位置：嘉陵区四川省南充市嘉陵区文峰大道占地面积：359亩容积率：2.1建筑规模：50.27万方物业类型：19栋高层、120栋双拼梯户比：2T3、2T6、3T8（高层）车位配比：1:1.08商业体量：2万方配套：园林游泳池、2万方牛津风格商业街、规划五星级酒店和豪华游艇码头附加值：酒店式物管、项目内部景观精致适时价格及去化：0首付，八折购房，高层均价4700，别墅9000（1-5月高层月均去化50套）xx6重立体景观资源营造居住氛围大面

7、积赠送，增强性价比产品2万方牛津英伦风格商业街铂金凤凰管家专属服务物业游泳池五星级酒店和豪华游艇码头配套先行附加值采取低价入市的销售策略，撼动区域别墅市场大手笔活动宣传造势营销手段凤垭山森林公园山地资源嘉陵江水景资源前期大手笔投入景观示范区打造景观资源xx价值塑造策略xx开盘即引爆全城，劲销9亿，销量一直领先南充其他项目。学习xx客户挖掘能力，掌握本项目核心卖点。注重产品打造，和项目的环境塑造。xx采用低价入市的销售政策，撼动整个南充的高端市场。xx大手笔活动的宣传造势是一炮而红的关键，热点事件的制造也是必不可少的组成部分。三、典型个案分析位置

8、：嘉陵区嘉南新区春江路占地面积：263亩容积率：2.7建筑规模：64万方物业类型：14栋高层、4栋洋房（1期）车位配比：1:1.18商业体量：6万方配