土地政策(王石演讲)

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1、城市土地资源与城市经济发展万科企业股份有限公司董事长王石成都经济圈城市建设峰会二○○一年六月第一部分土地对于城市经济发展的重要性1.1城市土地收入与城市经济、住宅产业发展的关系1.1.1全国主要城市92-98年累计土地出让收入上海、深圳的累计土地出让收入明显高于其他城市，从而为城市基础设施建设、房地产开发提供了强有力的资金保证单位：亿元注：广州、武汉、重庆数据按统计年鉴相关数据测算得出，仅供参考1.1.2主要城市92-98年累计土地收入占GDP比重单位：亿元上海、北京、广州累计GDP远高于其他城市，但广州土地收入在GDP中所占比重略低。深圳、上海相对较高，武汉及重庆

2、明显偏低。1.1.3主要城市92-98年累计土地收入占基建投资比重单位：亿元相应的，上海、深圳的土地收益对基建建设所能提供的支持明显高于其他城市，比例分别为37.6%和47.9%。而武汉的此项比重明显偏低，仅为2.5%。1.1.4主要城市92-98年累计房地产投资额及商品房销售量单位：亿元单位：万平方米如图可见，城市土地收益同城市建设、经济及房地产业发展之间存在着一定的正相关性。1.1.5主要城市近年商品房销售趋势上海市商品房销售量在97年后，借助政策面的有利因素迅速增长，相比之下，沈阳、武汉、重庆等城市增速较缓。单位：万平方米1.1.6主要城市2000年商品房均价

3、及年人均收入比较单位：元/平方米在二线城市中进行比较，武汉、成都、重庆的年人均收入均高于沈阳，但商品房均价则反而略低。单位：元/人·年1.2.1上海和深圳的土地收入绝对值及其占GDP的比例均明显高于其他城市，对于当地基础建设能提供更多的支持；同时，大量的基建投入又促进了房地产业的迅速发展，从而形成良性循环。1.2通过几大城市比较可以看出：可观的土地收入为城市基础建设及房地产开发投资带来有力保证投入的增加又能促进房地产行业的健康发展合理的土地价格1.2.2过低的土地价格，反而会影响城市及其房地产业的长远发展以武汉为例：98992000商品住宅销量199216244经济

4、适用房竣工606065比例30%28%27%武汉市2000年商品住宅均价仅为1984元/平方米，低于沈阳2645元/平方米，且增幅缓慢。经济适用房的供应量明显过多，较商品住宅销售总量平均比例达到28%武汉土地价格偏低，主要源自公房的大规模建设、销售，经济适用房超量开发，以及土地市场的不规范操作。自94年至2000年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估。与之相较，房地产业市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400万平方米，福利

5、房、微利房总共竣工80万平方米，比率仅约20%1.2.2（续）分析1.2.3较之深圳，上海对于土地资源的合理规划和利用更具借鉴性深圳作为经济特区，城市及其经济发展都具有一定的特殊性。由于没有历史包袱，因此城市规划及土地资源的配置利用上，基本由一张白纸开始。而上海是一个具有历史渊源的老城市，政府对于土地资源的合理规划和配置，面临更多的挑战。事实上，上海政府92-98年的累计土地出让收入中，近40%的收益来自于浦东。经过10年的开发开放，浦东已成为上海经济新的增长点，更是政府在城市战略规划上值得借鉴的一个亮点。第二部分浦东发展模式借鉴浦东新区是上海的一个重要组成部分，位

6、于横穿上海市区的黄浦江东面，面积522平方公里，人口240万。由于历史上黄浦江两岸没有桥梁和隧道沟通，浦东虽然与繁华的上海外滩、南京路仅一江之隔，但经济发展远远落后于上海老市区。1990年4月18日，中国政府宣布开发开放上海浦东。2.1浦东模式2.1.1浦东新区在上海的地位19.3%20.2%14.4%8.2%浦东2.1.2投资环境塑造为促进经济高速发展，浦东新区于1990年至1995年投入250亿人民币，以塑造出符合未来现代化城市功能与环境需求的城区形态，人文景观和市政基础设施。仅陆家嘴金融中心区的规划方案就投入500多万人民币。从1996年起推出“新一轮十大工程

7、”，预计投入1000亿元，是第一轮十大项目的四倍。2.1.2（续）固定资产投资及占全市比重单位：亿元第一轮建设（90-95年）第二轮累计投资额将近第一轮投入的3倍（96-2000年）新区固定资产投资平均比重为22.1%2.1.3浦东新区的开发模式随着新旧城区联系地越发紧密，浦东“中心城区—开发区—中小城镇”的城市发展体系逐渐建立，人口逐渐向新区迁移，住宅产业迅速发展。上海陆家嘴开发区开发区开发区开发区开发区中小城镇大桥过江隧道在规划上，上海政府将浦东新区作为城市新城发展，投入大量资金进行基础设施建设，增强了新、旧城区之间的粘连。2.1.4推动人口向新区迁移开发开