停车库方式专项研究报告

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1、2007年3月**集团地产新项目一、本项目定位与停车设施要求二、本项目可供选择的停车库方式三、停车库建筑设计方案的对比分析四、停车库建设成本的对比五、停车库营运成本的对比六、停车位经济效益产出的对比总结目录一、本项目定位与停车设施要求本项目定位与停车设施要求（a）豪宅产品定位:国际知名的江景超高层豪宅社区，CBD配套的标志性住宅物业——集居住、会所、高端商业于一体的国际化顶级物业。1、本项目的市场定位与停车数量的要求:（b）销售对象的用车需求:根据对市场上高端住宅产品的研究发现，一般这种类型的消费者的户均拥有汽车量在两部以上。（c）户数与相匹配的车位比例：按照销售对象的用车需

2、求，则业主的车位比应在1：2以上为宜。（d）商业及访客备用车位数量:本项目一共约554户，商业体量相对较小，因此主要考虑访客车位，访客车位比应在1个/8户。本项目定位与停车设施要求2、停车方式的要求:停车方式的总要求：有利于提升项目的形象和档次，给予业主以尊贵服务的享受。考虑到业主的隐私，车库设计应注重隐蔽性；考虑到项目可用地面积及地面行人安全，车库设计应多考虑在地下；车库设计应突出安全性，确保汽车和车主的安全；停车方式的选择，应具有较高的存车取车的效率，存取方便；车库设计应特别突出专用性，例如占位器的设计；车库设计应注意满足特殊尺寸车辆的停放要求，但特殊车位应限制数量；车库

3、的管理方式应注重服务性，体现业主的尊贵身份。本项目定位与停车设施要求3、停车位经济效益的产出要求（a）单个车位销售价值:参照市场高端项目的车位售价，本项目的车位售价约在20万/个以上。（b）本项目车位销售预期效益:车位总数：1178个可售车位：1178-554/8=1108（按照每8户一个访客车位计算）单价：20万/1个（预计均值）则：本项目车位销售预期效益=1108×200000=221，600，000元（人民币）考虑到车位的销售周期较长，未必在交楼时全部完成销售，因此按照60%的销售率则车库总售价为221，600，000×60%=132，960，000元（人民币）本项目定

4、位与停车设施要求（c）政府关于车位产权的界定标准如果地下车位(库)建筑面积未分摊，可办产权销售，但是无约定的话就属于全体业主；如果地下车位(库)建筑面积已分摊，就属于全体业主；如果该地下车位(库)属于“人防工程”的话，属于全体业主；如果是改造车位(库)，也属于全体业主。采用机械停车系统的方式，其车位不可销售，一般采用长期租用的方式。本项目定位与停车设施要求4、停车库投入使用后的营运要求：（a）物业管理要求:根据本项目的顶级豪宅定位，要求相匹配物业管理服务。可以考虑聘请国际著名的物业管理公司作为物业顾问，由侨鑫物业管理公司具体执行。物业管理服务具体到停车库问题上，要求：确保汽车

5、和车主的安全性；存取车的效率性；服务的尊贵性，比如提供洗车服务、简易维修服务、待客泊车等。（b）维护费用的控制:维护费用既要能够满足日常维护的需要，又须严格控制。机械停车库每个车位的维护费用为50元/年，包括易损件、人工费等，计算到每一天为：50/366*834=114元/天二、本项目可供选择的停车库方式本项目可供选择的停车库方式1、通道式地下停车库:传统地下停车库形式，目前在广州采用此方式的豪宅楼盘（观园国际、誉峰、金海湾等)。项目名称车位个数地下层数住宅车位比车位售价观园国际58831：1.520万誉峰84221：1.525万-30万金海湾50031：1.520万本项目可

6、供选择的停车库方式2、机械停车库:自动化程度高；可实现全封闭无人停车；停车量大；减少车库内车道设置，节省用地面积及空间；可节省部分土建造价。机械停车库的类型:a.简易升降类、升降横移类：这些是机械车库最初级的产品，也是目前机械车库的主打产品。该设备特点是造价低（2万/车位），自动化程度不高，每个车位都须有专人操作，故障率高、事故率也高，此类设备不适合用在本项目中；本项目可供选择的停车库方式2、机械停车库:b.垂直循环、多层循环和平面循环：此类产品特点是地方空间利用率高、造价也高（6万/车位），平时运转时耗电高，故障率也高，但取（存）车效率较低，以多层循环式为例，取一部车几乎所

7、有的车位都须随着转轮移动，取一部车几乎要一度电，而且取一部车时间还需4-5分钟，所以这类型号的设备也不适合本项目的要求；c.塔库:一般是在没办法的情况下采用的一种停车形式。它是以高耸空间的形态展现在人们面前的，它空间利用率很高，通常可以在仅有三个车位的地面上建25层（50个车位）到30层（60个车位）高的车库。这种车库造价高，对防震及防风的要求也高，这种形式的塔库在广深地区用得最好的是深圳中国银行金融大厦项目。它是一家韩国公司产品，从1998年使用至今基本正常，基本能满足银行职员们的上下班存取的要求，但