上品-枫林水岸推广策划方案

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1、上品-枫林水岸上市推广策划方案1、市场环境分析2、项目情况分析及热销楼盘分析3、目标消费群分析及SWOT分析4、推广案名侯选5、上品-枫林水岸广告推广核心6、上品-枫林水岸阶段性推广策略7、开盘前媒体执行策略目录第一部分市场环境分析由于成都多年的发展建设，已经形成了比较完整的社会体系与社会阶层，并在住宅的消费需求层次上体现出来市场机会——高档次住宅需求的市场日渐成熟，并成为一个相对独立的细分市场市场分析市场经济的完善与成熟，尤其是近几年成都在高科技应用领域的飞速发展已经造就并形成完全不同于早期富者的富人群体。富人的特点向年轻、高学历、专业致富方面发展。———富人群体已出现分化，早

2、期富者与今日富者在致富方法、文化修养、价值观等方面开始裂变市场分析——市场的变化、消费者的变化都要求我们的推广更具针对性第二部分项目情况分析和热销楼盘透视1．对外交通本案位于成都市区内，介于一、二环之间，交通便捷。2．自然环境本案地处李家沱小区内，位于河边边，沙河所留的自然绿化带使得该项目自然环境非常优越；此外，该项目与沙河八景之一的三洞古桥相邻；同时，历时3年改造早的沙河整治工程已经完成，沙河的改造使得沙河成为人居典范。3．生活配套李家沱小区为城北生活配套完备的小区之一，在此区域内已经开发大量中档楼盘。餐饮、娱乐、交通非常便利。成功路线透视：注重对品牌的不断强化，输出品牌

3、核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。他们都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，拥有很高的知名度和美誉度，充分利用品牌优势推出新盘。一种是知名品牌开发的大型化、集约化楼盘，如万科金色家园热销楼盘透视热销楼盘透视热销楼盘还有一种则是新品牌，借助打造有个性、有特色的楼盘来树立品牌形象，如富临沙河新城。成功路线透视：结合楼盘区域特点，靠近沙河生态，并通过较好的形象包装或概念炒作来削弱消费者对城北的望而却步，通过对项目远景的展示来引导消费者对真居住生活的渴求，给消费者留下深刻印象，从而达到销售的目的。第三部分目标消费群分析及SWOT分析优势：坐落在李家沱内，尽享城市便捷。低密度花园洋房项目，

4、消费群相对单一。规划与建设精雕细琢，体现欧式风格。依山傍水，环境优雅。沙河整治工程的竣工推广已形成较大的社会效应，区域认知度较高周围中档楼盘林立，形成较好的居住氛围。劣势：项目规模比较小，不能形成集中效应，城北居住认知率低，高档楼盘的接受尚待培育机会市民可支配收入增长，房地产市场开始看涨；政府对项目所处区域的改造，将带动该区域发展；所处区域升值潜力大。多层花园的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，在此区域尚无词类产品威胁：高档楼盘需要物业管理做支撑来达到保值、增值的目的，后期物管概念要和前期推广一直在成都其他区域同质楼盘太多，消费者的可选者面广；目标消费人群界定：非

5、体力劳动者，主要是公司、企业中层管理者，包括金融、贸易、传媒、IT、演艺界、专业服务等行业的中级职业经理人；私营公司或私营企业拥有者，成功中小企业经营者。消费群分析目标消费人群界定：已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观（或生活态度）。特征：生活观追求自然的回归，自由自在的享受生活与优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的生活方式。消费群分析消费观：消费经验的累积与受教育程度相对较高决定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶段，表现在对自己需要、个人享受的内容和层次有比较

6、实际的认识，并且消费的品味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。消费群分析第四部分推广案名侯选根据项目建筑定位，该项目的定位在城北首席高品质社区，人居住宅。项目买点：环境的、生活的、享受的、稳健的项目形象：亲水近水，逸然自然推广理念：优雅的生活，纯粹的享受核心主张：不一样的享受上品•枫香庭沙河•碧水银沙上品•枫林水岸其它备选：沙河•水云逸上品•水榭云天水天阁御景湾第五部分上品-枫林水岸广告推广核心从貌似没有特色的项目本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心园林、建筑设计、林荫小道、屋顶造型等课题与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（sellingpoint）的？楼

7、盘的核心是什么？生命之源柔和，温馨洁净，清新富足、繁荣水的升华关爱融和优裕从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念核心概念也就是该项目的形象包装载体核心概念支持点沙河、瀑布、小溪、亲水设施水生命之源柔和，温馨洁净，清新富足、繁荣上品枫林水岸关爱融合优裕优雅的生活，纯粹的享受上品-枫林水岸推广演示广告塑造过程，我们分了三个阶段：沙河是什么？介绍背景核心理念是什么？优雅的生活，纯粹的享受怎么去做？主张见证畅享不一样的享受上品-枫林水岸品牌个性我们创造了不一样的生活享受一个的