万国城moma1号楼投资价值

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1、政策调控下的房地产投资2010-10-27第一部分　经济与房地产宏观经济环境经济关键词：通货膨胀、负利率、保值避险你需要了解的一条经济线：经济复苏→GDP表现→人民币升值压力→人民币升值→流动性泛滥→物价上涨→通货膨胀（CPI表现）→民生、社会问题→宏观调控→政策出台GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力从2009年下半年开始；年初政府工作会议“保增长、调结构、防通胀”，GDP保8%；三驾马车：固定资产投资为主（09年4万亿经济刺激计划）、出口、扩大内需（家电下乡、汽车下乡），低利率支撑投资于消费；经济回暖以实体经济为支持，基础较好

2、，下半年GDP增长压力较小。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力2010年第一、二季度数据中国11.9%，10.3%，同期美国3.2%、2.4%，欧盟0.2%，2.0%，美国和欧盟等其他经济体需要扩大出口刺激国内经济复苏。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力长期以来低劳动力成本的出口，贸易顺差大，其他经济体压力；经济互补压力，“他好我也好”；需要市场自然调控。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力2010年6月

3、19日启动二次汇改，6.83（6.21日）~6.65（10.22日），升值2.64%；人民币升值导致的热钱输入（按人民币兑美元的远期NDF市场价格计算，一年期人民币兑美元的升值预期目前大约在3％-5％，加上国内一年期存款利率2.25％，每笔热钱流入中国一年的套利利润预期值在5.25％-7.25％。如此高的回报率，热钱流入可想而知。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力国内投资渠道不畅，出现大量的国内游资；国际热钱流入，8月份中国新增外汇占款2430亿元，较7月增长42.2%，创近4个月来新高。如果按照“外汇储蓄增量－贸易顺差－外商直

4、接投资”的方式粗略计算，当月“热钱”流入量约576亿元人民币；9月末中国新增外汇占款2895.65亿元，较8月增加19.19%，创年内新高，9月份贸易顺差为168.8亿美元,较上月环比减少15.7%,降至5月份以来的最低点,难以解释9月份外汇储备的大幅增长，9月份无法说明来源的外汇规模在700亿元左右。央行数据显示,三季度国家外汇储备大幅增长1940亿美元,远远超过一季度479亿美元、二季度72亿美元的增幅。说明在汇改后大量的国际热钱流入中国。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力游资短期逐利性，短期炒作价格，获利之后转移战线，主要

5、进入股市、楼市、上游市场；股市不景气，楼市在调控；农副产品：大蒜、绿豆、姜、羊肉；不可再生资源：铁矿石、煤炭等；黄金、玉石、翡翠等贵重物品；艺术品等大众藏品。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力一季度，CPI同比上涨2.2％；二季度，CPI同比上涨2.6％；三季度，CPI同比上涨3.5％。同期一年期银行存款利率2.25%，10月20日加息后上调到2.5%，对比9月份CPI(3.6%),银行存款依然为负利率，放在银行的钱实际上在贬值。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题宏观调控政策出台人民币升值人民币升值压力通

6、胀下的保值避险选择:黄金白银等货币金属（是比较好的保值避险选择，但受今年国际黄金市场的飙升提振，今年黄金价格已上涨大约15%，已逼近历史高点，未来上涨空间缩小，风险增大；白银价格受黄金价格影响上涨也比较多；还有黄金白银等货币金属保存安全性较低）；基金、股票（要求有专业知识，风险难控，宜长线操作）；银行理财产品（名目繁多，参差不齐，收益风险成正比，门槛较高）；收藏品（专业能力要求高，风险大）；优质不动产。GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题人民币升值人民币升值压力民生、社会问题，失业率上升，影响社会稳定和经济复苏基础；宏观调控两大杠杆财政（税收和预算支出）与金融（法定准备

7、金、再贴现率、公开市场业务），还有一个行政手段。宏观调控政策出台GDP表现流动性泛滥物价上涨经济复苏通货膨胀民生、社会问题人民币升值人民币升值压力存款准备金率（今年已经调整了四次，共上调2个点，冻结银行资金逾10000亿）；加息（10月20日）；加息会稀释一部分国内游资和国际热钱，但也会进一步刺激国际热钱进入中国，从而进入投资领域，后期态势CPI高位徘徊、调控、调息、热钱博弈。宏观调控政策出台整存整取定存调整