《颛桥住宅产品策略》ppt课件

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1、为招商地产上海颛桥项目制订致胜的产品策略谨呈：上海招商置业有限公司上海颛桥项目致胜产品策略需要解决的两大核心问题：问题一：房产新政下的本案产品定位的可能性有多少？问题二：未来本案目标客户重塑及再造的机会点在那里？2本案产品策略制定的两大原则：原则一：项目产品与开发商整体产品战略相结合！原则二：产品盈利能力设计与市场风险规避并重！3从思考原点进行逻辑发散，在过去的一段时间里，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？本次产品策略的创新点：以未来客户为导向的创新产品策划！4核心导读：步骤一：[土地市场属性解析]步骤二：[土地产品属性评估]步骤三：[土地建设产品选型]步骤四：[项

2、目客户定位]步骤五：[项目产品策划]附录：项目策划过程资料5步骤一：土地市场属性解析6制定实施计划确定机会与最终确定发展战略关键步骤：地块的基本特征与周边竞品的关系70/90政策限制未来市政配套未来产业规划未来区域市场的住宅成熟性未来市场供求产品大方向成果：未来需超越区域寻找本案客源未来颛桥客源裂变，外部客源大量导入12现实性未来性未来性土地市场属性解析¶分析框架7本地块位于莘庄板块辐射区板块颛桥板块区域，东临高速公路，南靠剑桥馨苑，西靠轨道交通，北面是住宅区。土地市场属性解析¶现实性地块基本特质项目地块8目前区域的商业氛围不足，周边消费主要依赖颛桥老镇及几个大卖场，

3、商业环境短时间难以改善。对本项目而言，规划齐备的商业配套设施将会对销售产生积极影响。土地市场属性解析¶现实性地块基本特质卖场超市板块位置目前现状规模(平方米)层高层数总层数大润发银都路春申路莲花路经营3000051-3楼3易卖得银都路春申路银都路经营2500051-2楼2百安居银都路春申路银都路经营3500061-2楼2农工商银都路银都路沪闵路经营100004.51-2楼4家得利颛桥沪闵路颛兴路经营40004.51楼6田园都市路菜场颛桥都市路田园路在建2000051-3楼3颛兴路都市路商业项目颛桥颛兴路都市路未动迁30000不详不详不详结论点1：地块基本特质具备客源导入

4、基础9产品品质空间提升大竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。标杆物业缺乏区域竞争市场缺乏标杆物业。招商置业的介入可以借机打造高品质产品，在颛桥地区树立招商品牌。土地市场属性解析¶现实性周边竞品特质结论点2：地块应超越区域产品现状、走品质化竞争区域项目产品雷同性大，跳出区域现状，走高品质、差异化产品竞争的路线是本项目产品定位的最佳出路10物业名称一居面积(M2）比例二居面积(M2）比例三居面积(M2）比例跃层面积(M2）比例剑桥馨苑70-808%90-12036%120-14028%150-20028%东苑米蓝55-656%95-10050%120-12530%2

5、00-21514%德尚世嘉70-9014%80-12044%110-14016%150-2002%今天花园三期50-707%90-11070%110-13014%150-2009%土地市场属性解析¶现实性80、90政策特质区域竞争市场主力户型为90-120平方米，经济小户型和舒适性大户型需求量均不大。区域竞争个案户型面积配比结论点3：政策导致现实区域客源断层凸现11土地市场属性解析¶现实性分析结论土地市场属性解析的机会点1：我们需要跳出区域现有客源看颛桥地块！12与本案人口导入直接相关的是紫竹科学园区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区。预计到2008年，这些园区共计增加从

6、业人员31000人。土地市场属性解析¶未来性产业及交通规划闵行经济技术开发区13颛桥板块轨道交通1号线轨道交通5号线莘奉金高速沪闵路颛桥板块交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。轨道1.5号线：一方面将为区域导入来自市区尤其是西区的客源。另一方面也为区域导入老闽行开发区的客源。沪闵高架、莘奉金高速：将为区域导入城市中心区客源。辐射范围土地市场属性解析¶未来性产业及交通规划结论点1：市区及闵行开发区的客源导入成为可能。14土地市场属性解析¶未来性商业及人口规划好爱广场家得利规划中新都广场规划中都市路商业街农工商卖场商业配套闵行区依托区内重点工程和轨道交通布局拟定19

7、个现代服务业功能区建设规划，其中2个生产性服务业功能区建设已启动。目前，颛桥、华漕生产性服务业功能区建设已启动，2006年再启动1-2个目前的商业配套以中档商业为主，周边消费主要依靠大卖场，区域消费力水平一般。预计到2008年新都广场、都市路商业街建成以后，区域的商业配套将大幅改善。结论点2：2008年起，颛桥附近的客源导入成为现实。15土地市场属性解析¶未来性商业及人口规划随着轨道交通的发展、商业生活配套等规划利好，未来板块人口导入将迅猛增长。预计2008年区域常住人口增加8200人。16土地市场属性解析¶未来性全市及区