《新兴社区商业研究》ppt课件

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1、新兴社区商业模式的形成2004.06研究背景：随着深圳城市经济的蓬勃发展，越来越多的新兴社区的建筑规划中涉及到社区商业物业，而社区商业物业如何进行营销，往往是销售中的难点。研究目的：为公司包含社区商业物业的项目营销的前期拓展及后续营销操作模式提供研究支持。概念界定新兴社区典型商业模式其他影响因素社区商业的发展趋势附件：深圳新兴社区商业市场调查报告结构ChapterI概念界定概念界定：社区商业一般是指位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺。新兴社区商业模式形成研究以深圳近年内建成，或部分建成的住宅区的社区商业为研究对象，探讨社区商

2、业的形成模式。购物中心的基本分类资料来源：“美国购物中心协会”的规模分类标准。10-20家店20-40家店5000—10000辆百货店2-6家批发店2-3家专卖店200-400家服务半径30-40KM到达时间20-30min服务人口>200万人超大型（超地区型）2000—5000辆百货店2家批发店2家专卖店100-200家服务半径10-20KM到达时间10-15min服务人口50-100万人大型（地区型）300—500辆廉价市场便民中心专卖店服务半径3-5KM到达时间5-10min服务人口5-10万人中型（社区型）50—100辆超级市场专卖店服务半径1-

3、2KM到达时间3-5min服务人口1-2万人小型（邻里型）停车能力店铺构成商圈规模形式：邻里型或社区型服务人口：1—2万人服务半径：1—2KM到达时间：步行3—5分钟业态：以折扣店、便民中心、专卖店为主行业配置：商业、服务业顾客对象：本区及邻区住户购物规律：需要型购物根据以上概念的界定，社区商业模式由社区服务半径内人口的数量可划分为邻里型和社区型。深圳新兴社区主要为邻里型社区。社区商业模式形成的因素形成因素商业物业产品社区商业业态主力店/品牌店物业营销模式居民消费状况社区位置/规模……可控因素不可控因素物业营销模式Chapter2新兴社区典型商业模式模式

4、一：蔚蓝海岸模式模式二：金色家园模式模式三：星海名城模式新兴社区商业典型商业模式：模式一：蔚蓝海岸模式蔚蓝海岸模式：只租不售，由发展商或专门机构进行规划出租，并负责长期租赁管理。优点：由专门公司长期控制租户、业态的情况，并通过出租将业态、档次控制在符合小区生活需要和楼盘品牌的要求中；由于有长期统一经营管理，一般经营状况较好；提升社区形象。缺点：经营状况也与开发商或经营机构的招商、经营能力有关。资金回收周期长。代表楼盘：蔚蓝海岸、阳光棕榈园正门部分的商业街、东海坊模式二：金色家园模式优点：由于租约的时间限制，可使社区商业业态初期按照开发商希望的模式发展；

5、早期控制业态和档次，可在住宅销售期内提升物业形象；出租有保障，可提升商铺销售速度。缺点：资金回收相对较慢；不能长期控制业态。代表楼盘：金色家园、金域蓝湾、四季花城金色家园模式：先招商，在招商达到一定程度后，再带租约销售。模式三：星海名城模式优点：发展商短期资金回收速度快。缺点：此模式由于无业态、档次控制，进驻的商业常影响社区档次；对于多期开发的楼盘，商业配套不佳会影响楼盘的销售和价格，并影响发展商的长期收益；通常也是造成较高空置率的模式。代表楼盘：星海名城、招商海月星海名城模式：住宅销售期内出售商铺，业态由业主出租物业自然形成。三种典型社区商业模式比

6、较物业营销模式招商规划业态控制经营管理空置率转租频度资金回收形象影响蔚蓝海岸式只租不售金色家园式先租后售星海名城式直接销售结论对于需要销售的商业物业，可以选择直接销售或先租后售的模式。选择先租后售的方式更有利于提升物业整体价值，但通常销售期滞后，甚至可能在物业入伙后再进行商铺销售。建议提前进行品牌商家招商，通过租约的提前使销售期提早。对于供销售的商业物业，先租后售的金色家园模式是目前销售社区商业物业的较

7、佳方式。蔚蓝海岸模式或金色家园模式成功Chapter3其他影响因素类比社区商业案例比较分析四季花城桂芳园区域龙岗龙岗总建面53万M250万M2总户数4700户约5000户住宅单价（元/M2）3500-43003900-4200商业建面（M2）44405000万科四季花城VS.桂芳园基本指标相近，商业模式均为招商初期只租不售，所以具有可比基础。万科四季花城空置率1.5%，桂芳园空置率68.6%。商业物业营销模式商业物业产品主力店/品牌店的数量可控因素中，后两点是社区商业形成的两个次要因素。四季花城社区商业集中在社区主入口布置，但由于深入社区内部，通达距离较

8、平均；大型超市进入区域前，吸引小区内外消费者；商业街长度约1000m。1、商业物